民法典下二手房无房产证的交易问题-法律问答|晖律网

民法典下二手房无房产证的交易问题

回答于2024-05-05 阅读（849）

律师回答

摘要：二手房没有下房产证可以进行买卖，但不能办理过户登记。卖家反悔时，买家可要求赔偿并提起诉讼。根据《民法典》规定，签订买卖合同后，买家可要求卖家承担违约责任，要求继续履行合同或解除合同并退还房款及利息。起诉时，需准备起诉状并到房屋登记所在地法院提交，按时参加诉讼。未办理过户登记的二手房买卖不具法律效力。

一、民法典中二手房没有下房产证如何买卖
进行二手房买卖时，如果房产证还没有下来的，双方可以签订买卖合同进行交易，但不能办理房屋过户登记。《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十一条【不动产登记申请资料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第五百九十五条【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、签二手房买卖合同后，卖家反悔该如何办
实际中，买卖双方签订二手房买卖合同后，卖家又反悔的属于违反合同约定，买家可以按照以下做法维权：
首先，如果买卖合同中对违约做了明确的约定，买家可以按约定要求卖家承担违约责任。
并且，通常是要求买家退回房款，并且可以主张一些赔偿等。
其次，如果未约定违约责任或是约定不明确，并且双方协商也未能达成的一致，买家可以到法院提起诉讼。
可以要求卖家继续履行合同，并赔偿损失，或者要求解除合同，退还已付房款及利息，并赔偿损失。
并且，因为一方违约提起诉讼的，需要按照以下步骤进行：
1、先准备一份起诉状，写明要求卖家如何赔偿
损失，比如要求卖家继续履行合同，并赔偿损失；
或者退还已付房款及利息，并赔偿损失。
2、去法院提交起诉状，一般民事诉讼遵守“原告就被告”原则，即直接去被告所在地法院起诉，但是如果涉及房产纠纷，并且是房屋权利确认等引起的物权纠纷的，即属于不动产纠纷。
所以，按不动产纠纷管辖法院规定，起诉时要到房屋登记所在地法院提交起诉状。
3、起诉被法院受理立案，起诉后拿到受理通知书，接着按照法院通知书要求，等待法院确定开庭时间。
4、按时出庭参加诉讼，如果法院通知开庭时间之后，原告无正当理由不参加的，将会遭到法院撤诉的风险。
通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，二手房的房产证还没有下来的，如果要买卖二手房的，可以签订房屋买卖合同，但不能办理房屋过户登记，不办理过户登记，房屋买卖不发生法律效力。

延伸阅读

结语：依据《民法典》的规定，对于没有下房产证的二手房买卖，双方可以签订买卖合同进行交易，但无法办理房屋过户登记。只有经过依法登记的不动产物权才具备法律效力。如果卖家在签订合同后反悔，买家可以依法维权。买家可以根据合同约定要求卖家承担违约责任，包括退还房款和赔偿损失。如果合同未明确约定或双方未能协商一致，买家可以向法院提起诉讼，要求卖家履行合同或解除合同，并要求赔偿损失。诉讼程序包括准备起诉状、提交法院、等待立案和出庭参加诉讼等步骤。总之，根据法律规定，未办理过户登记的二手房买卖没有法律效力，买家在卖家违约时可以通过法律手段维护自己的权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问民法典下房屋产权证对二手房交易的影响

答

民法典规定，没有房产证的二手房可以进行买卖交易，但只能签订房屋买卖合同，不能办理过户登记手续。在法院强制执行房产过户时，不需要原房屋产权证，只需凭借协助执行公函、法院判决书和个人证件等资料，到该住房所属房管所办理过户手续。...查看全文

问民法典下无产权证房屋的赠与问题

答

无产权证的房屋可以赠与他人，但无法办理过户登记。办理房产赠与公证需提供赠与人与受赠人的身份证件、房产所有权证、赠与书或赠与合同等材料。赠与人可以将财产赠与第三人，但无产权证的房屋只能签订赠与合同，无法过户登记。...查看全文

问二手房交易中的法律问题

答

二手房买卖纠纷解决机制主要包括和解、调解和诉讼三种方式。和解是最常用的方式，双方通过协商解决争议，但协议不具有强制执行力。调解是在自愿前提下，通过有关部门进行调解。若调解不成或不愿调解，可向法院起诉，或在合同中约定仲裁机构进行管辖...查看全文

问拆迁房无房产证的交易问题

答

拆迁安置房无房产证可以买卖，但风险较大。购买无房产证的房子存在贷款困难、被用来还债、被房主二次出售、无法获得拆迁补偿等风险。最好在产权证下来后再交易，否则需注意调查产权性质、办理公证手续，并签订书面购买协议以保护权益。...查看全文

问二手房交易的常见问题

答

二手房交易流程包括发布/了解房源信息、看房挑选、买卖双方初步达成意向、买方交付定金、谈判签约、买方支付首付款、缴纳税费过户、买方支付剩余房款、交房。...查看全文

问房产交易的房产证问题

答

房产交易需满足一系列条件后才能拿到房产证，包括交易过户、税费缴纳完毕，一般需要20天左右；若有贷款，需等待银行放款，时间约为25天到1个月左右；房屋过户流程包括产权调查、签订买卖合同、房产评估、办理贷款、提出过户申请等，最终需向房...查看全文

问二手房交易中的定金问题

答

根据二手房买卖合同的规定，在特定情况下，买房方有权退还定金。如果开发商存在违约行为，导致合同目的无法实现，买房方可以要求退还定金。根据法律规定，如果卖方违约导致合同目的无法实现，买房方可以要求对方返还两倍的定金。因此，如果开发商违...查看全文

问二手房交易应注意的问题

答

1、结清水表账单不论谁使用，自来水公司都规定，逾期未交按日加收百分之二的滞纳金，如经30日未缴后，停止供水。所以交房前，一定问清楚是否付清水费。2、告知电表情况交房时，买房要查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等...查看全文

问二手房交易中的诉讼问题

答

二手房交易打官司的主旨：二手房交易打官司的流程包括起诉、立案、审理、诉讼费承担和宣判等环节，根据普通程序和简易程序的不同，审理时间会有所差异，诉讼费由原告预交，判决后由败诉方承担，双方胜诉比例决定费用分担。...查看全文

问二手房交易应注意问题

答

1、判断产权人（1）核对产权人的身份证和房产证是否一致。（2）如果产权人不能够到场，代理人要有产权人的授权委托书，并核实委托书上的代理人信息与实际是否相符。2、明确房屋性质以及产权情况...查看全文

问如何解决二手房无房产证的问题？

答

二手房无房产证，无法过户。我国实行产权登记制度，只有有房产证的房屋才能进行二次交易。无房产证的房子无备案，无法过户。需先办理房产证过户手续，再进行买卖交易。...查看全文

问二手房交易如何核实产权问题？

答

我们建议购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿。第二步查验产权记录。包括： 1、房主是谁，假如...查看全文

问二手房交易缴纳契税的问题

答

根据交易双方的情况，二手房税费包括契税，具体如下：买方首次购房90平方以下的房产按1％缴纳，购房面积为90平方以上（含90平）144平方以下的房产按1.5％缴纳。...查看全文

问无证的二手房交易流程

答

1、看房选房在看房的时候一定要多看几套房屋，确认房子的环境没有问题，至少白天晚上都要去看。找到房源后，就要核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心查询。2、签合同达成交易意向后买卖双方签订...查看全文

问无房产证二手房交易注意事项

答

本文介绍了二手房交易的注意事项和流程，提醒购房者在购买无房产证房屋时需要注意风险，并在交易过程中委托专业的居间服务机构和评估公司。如果购房者在入住后无法取得房地产权证，则无法享受房屋的所有权，也无法进行买卖、赠与、置换、继承、出租...查看全文

问民法典下未领取产权证房产的抵押问题

答

房产抵押贷款申请流程及所需材料。申请人需向银行登记部门提出申请，提供身份证、居住地证明、户口本等材料。房屋评估部门评估房屋价值，提供房产证和资产状况证明。银行与申请人签署抵押合同，办理抵押登记手续。申请资料包括房产证、身份证、户口...查看全文

问房地产交易中安置房房产证的问题

答

拆迁安置房无不动产登记证书，房产买卖合同无效。根据《城市房地产管理法》，未登记领取权属证书的房地产不得转让。根据《民法典》，合同成立时生效，但依法应办理批准手续的合同，未办理手续不影响履行义务条款的效力。民事法律行为需具备民事行为...查看全文

问民法典如何解决无房产证房屋过户问题？

答

没有房产证的房子无法过户。根据我国法律规定，没有合法房产证的房屋无法进行过户转让。过户需要提交房产证和转移登记申请表，以及抵押权人同意的书面文件（如果有抵押权）。因此，没有房产证的房屋无法进行过户。...查看全文

问民法典下证的二手房买卖规则

答

未下证的二手房不可买卖，根据《城市房地产转让管理规定》第六条的规定。二手房买卖流程包括信息沟通、提供合法证件、签订合同、申请过户手续、缴纳税费、办理产权转移和贷款手续，最终完成交易。...查看全文

问二手无证现房交易流程

答

购买没有房产证的二手房会造成纠纷，需补办房产证。买卖双方沟通、签约，申请审查、审核、缴纳税费。办理完产权变更登记后，申领新的产权证。贷款环节后付清房款，卖方交付房屋并结清物业费。...查看全文