购买房屋首付30万违约金是多少？-法律问答|晖律网

购买房屋首付30万违约金是多少？

回答于2024-04-08 阅读（1124）

律师回答

摘要：借名买房存在法律风险，法院不会直接判决房产登记机构更正登记簿。只能通过提起给付之诉，要求被借名人协助办理变更登记或者依法要求登记机构变更。若无相应证据支持，法院可能判决被借名买房人为房屋所有权人。借名买房需签署协议明确实际产权人，并等待政策变化或双方转让所有权。

目前在实务诉讼之中，对于借名买房问题，主要两种观念:
1、诉讼，对房产登记机构提起更正登记，要求法院判决房产登记机构登记错误，更改不当的行政行为;
2、诉讼，对被借名人提起给付之诉，要求法院判决房屋所有权人为借名人，且被借名人协助借名人办理房屋所有权转移登记:
《民法典》对此有了规定，基于法律行为的不动产物权变动，原则上以登记为生效要件，不登记不影响合同效力，但不动产物权变动的效力不发生。
也就是在借名买房之中。
被借名人和借名人即便是存在一个借名购买房屋的约定，但该约定只是双方之间的合同关系，而不能发生物权的变动效果。
被借名人已经登记在不动产登记簿之上，不动产登记簿具有公信力，具有物权效力，被借名人根据不动产登记簿已经是所有权人，具有物权效力。
所以不能依照合同关系来证明不动产登记机构的物权登记错误，让法院判决，不动产登记机构进行更正登记。
因为存在借名合同的情况下，直接提起行政诉讼，要求不动产登记机作出更改登记簿实际权利人的行政诉讼请求。
法院可能不会受理，也不会直接判决法院归属在借名人名下。
而只能提起给付之诉，诉讼被借名人，要求其协助办理变更登记，或者直接拿着法院判决，要求不动产登记机构予以变更。
因为存在借名合同的情况下，直接提起行政诉讼，要求不动产登记机作出更改登记簿实际权利人的行政诉讼请求。
法院可能不会受理，也不会直接判决法院归属在借名人名下。
而只能提起给付之诉，诉讼被借名人，要求其协助办理变更登记，或者直接拿着法院判决，要求不动产登记机构予以变更。
如果没有相应的委托合同或者借名买卖合同等其他证据支持，那么法院也会判决，被借名买房人为房屋所有权人。
借名买房是有一定的风险的，如果要借名进行买房的话，首先要在卖房的时候跟对方签署一份协议，说明只是借用对方的名字来进行买房，而该房屋的实际产权人应该是自己，也就是实际出资者。
等到以后政策符合或者是有机会是双方在进行转让所有权。

延伸阅读

结语：借名买房在实务诉讼中存在两种主要观念：一是对房产登记机构提起更正登记诉讼，要求法院判决更改登记错误；二是对被借名人提起给付之诉，要求法院判决房屋所有权归借名人。根据《民法典》规定，不动产物权变动以登记为生效要件，合同关系不能证明登记机构的物权登记错误。因此，借名买房存在一定风险，需要在购买时签署协议明确实际产权人，并在合适时机进行所有权转让。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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