房屋怎么合法转租-法律问答|晖律网

1、承租人在租赁期限内，必须征得出租人同意，出租人可以从转租中获得收益，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失;
2、应当订立转租合同，可以是三方当事人共同签订，也可以在出租人的同意下由承租人与转承租人双方签订;
3、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方有约定的除外;
4、转租合同生效后，转租人享有并承担原租赁合同规定的出租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外;
5、转租期间原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除、终止。
一、私自转让的店铺受法律保护吗
依照《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
1、如果你能说服房东，征得他的同意，那么转租合同就是有效的，应按转租合同履行。
2、如果房东坚决不同意你转租，那么由于你对租赁物没有转租权，故转租合同无效，如果对方明知或应当知道你是承租人且未征得房东同意而与你签订转租合同，那么双方都有过错，各自承担相应的责任（一般来说损失各自承担）；否则你应赔偿对方因此所受到的损失。
二、房屋租赁合同常见问题有哪些?
(一)出租人的主体资格审查问题
审查出租人的主体资格时，首先审查出租人是否是房屋的所有权人(产权人)，需认真查验权属证书的真实性，必要时需至房地产管理机构核实。如果出租人不是房屋的产权人则可能存在代理关系或转租关系。一般情况下房屋租赁合同应优先选择与房屋的产权人签订合同，次之也可以考虑与代理人及转租人签订租赁合同。若与代理人签订合同，还需要有产权证人同意转租的书面证明文件，并在合同中约定如产权人同意转租的书面文件不真实时，转租人应承担何种责任(此处违约金的约定可适当提高数额)。
其次，应考虑选择法人签约，最好选择具有独立法人资格且资信情况良好的法人单位，避免与自然人签约。如选择自然人，该自然人应为成年人且具有相应的民事行为能力(非精神病人)；如为未成年人，应征得其法定代理人(监护人)的书面同意。自然人为房屋产权人时，经常存在房屋共有的状况(如婚姻关系存系期间购买的房屋等)，此时对共有财产(房屋)的处置还应征得其他共有人同意。
此外，选择出租人原则上尽量避免采用转租形式。
从转租合同来讲，转租合同是原承租人即现转租人与承租人签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示，但依法必须经原出租人书面同意。在租赁合同中，下一层次的租赁合同的效力依附于上一层次的租赁合同。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止，比产权人出租的情况多了一重风险。实践中常发生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租赁，转租合同因此提前终止的情况，所以应尽量避免。
一般而言，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商同意后特别约定的情况除外。
(二)不适于承租的房屋租赁审查问题
依据建设部《城市房屋租赁管理办法》6条的规定，有下列情形的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、共有房屋未取得共有人同意的；

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