二手房交易2023新政-法律问答|晖律网

二手房交易2023新政

回答于2024-04-30 阅读（2551）

律师回答

摘要：二手房交易税费是买卖二手房所必须了解的重要信息，各种交易形式所需缴纳的税费不同。正常过户需要缴纳营业税和个人所得税，赠与过户和继承房产交易过户则不需要缴纳税费。

对于想要买卖二手房的人而言，了解二手房交易税费是必不可少的。
二手房交易主要分四种情况：正常过户、赠与过户、继承房产交易过户和析产。各种交易形式所需缴纳的税费是不同的。
一、正常过户
(一)营业税(税率5.55%，卖方缴纳)
财政部、国家税务总局刚刚发布了有关2016年二手房营业税的最新政策：
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税201539号)
1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发200526号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发200589号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发2005172号)的有关规定执行。
3、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税201112号)同时废止。
如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都需要全额征收营业税。
(二)个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳)
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：1、家庭唯一住宅。2、购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
(三)印花税(税率1%，买卖双方各半)
不过从2009年至今国家暂免征收。
(四)契税(基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买方缴纳)
房产契税征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
(五)其它税费
如交易手续费、房产证和土地证工本费、配图费、贷款手续费和中介费等费用根据房管局政策或市场行情据实结算。
二、赠与过户
免征营业税和个人所得税，不论房产什么情况都需要征收全额契税。
国家税务总局2015年6月29日发布了关于简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的公告(国家税务总局公告2015年第50号)：
个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。
本公告自2015年7月1日起实施。此前尚未进行税务处理的，按照本公告规定执行。《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第一条中“属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人‘赠与公证书’和受赠人‘接受赠与公证书’，或持双方共同办理的‘赠与合同公证书’”同时废止。
三、继承房产交易过户和析产都不需缴税
二手房的继承房产交易过户和析产是不需要缴纳税费的。

延伸阅读

二手房过户是房屋主人将房屋产权转移给另一户的过程,在这个过程中需要缴纳一系列的税费。根据相关法律规定,二手房过户需要缴纳的税费包括营业税、个人所得税、印花税和契税。

营业税是指房屋销售过程中产生的营业额,按照营业额的一定比例征收的税费。营业税的征收对象是房屋销售方,即售房者。

个人所得税是指房屋销售过程中产生的个人所得税,按照房屋销售价格的一定比例征收的税费。个人所得税的征收对象是房屋出售者,即售房者。

印花税是指房屋过户时产生的印花税,按照房屋交易价格的一定比例征收的税费。印花税的征收对象是房屋交易方,即买方。

契税是指房屋所有权发生转移时产生的契税,按照房屋交易价格的一定比例征收的税费。契税的征收对象是房屋所有者,即卖方。

在二手房过户过程中,如果卖方是个人,则需要缴纳个人所得税;如果卖方是企业,则需要缴纳营业税。同时,在过户时还需要缴纳印花税和契税。因此,在二手房过户过程中,卖方需要缴纳的税费包括个人所得税、印花税和契税,共三项税费。

结语：了解二手房交易税费是买卖二手房的必要步骤，根据不同情况，所需缴纳的税费也不同。正常过户需要缴纳营业税和个人所得税，赠与过户则需要缴纳全额契税，而继承房产交易过户和析产则不需要缴纳税费。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

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