买房子签合同之前需要注意事项

律师回答

买房签合同注意事项有:注意使用规范的合同文本;注意开发商是否具备五证;注意约定交房条件和时限;签约时注意房屋质量问题;签约时明确物业管理事项;注意合同文本中补充协议的内容;注意约定违约责任。
一、交首付需要注意什么?
1、核实开发商五证。要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证,主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证,这两证看准确了,一般原则上没有问题,特别是预售许可证。
2、注意阅读合同条款。这点千万要注意,房屋买卖合同文本一定要规范,小伙伴们可以到房产局网站上下载打印就可以,自己先审视阅读一遍,待签订合同时要在仔细阅读并认真填写。
3、明确交房时间、违约责任。出卖人逾期交房的违约责任,注意延期交房是否有赔偿,就是说一定要确认交房日期,交房日期一定要明确到年月日,不要接受任何抠字眼的不合理条款。
4、确认计价方式及支付方式条款。看清计价方式与总价款及支付条款,合同中应明确规定每平方米价格,如果包括其他费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付等。
5、确认面积以及面积差异处理。商品房销售管理方法中明确说明了,如购买的商品房有面积差异,合同上有约定的按照约定执行。
6、确认合同条款中权利和义务是否对等。一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等,及时提出自己的修改意见,主要研究的地方是开放商的合同的补充这一部分,注意不要伤害自己的利益或者放弃自己的相关的权利,签约是非常严肃的事情,也是一个法律行为,因此签约前的了解十分重要。
7、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期。
二、付首付签合同注意事项按揭
(一)基本的“五证”齐全。
商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。
(二)使用规范的合同文本。
订金。就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
(三)相关证明文件有效。
营业执照和开发资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
(四)买期房要约定条件和时限。
房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
(五)明确具体时间和违约责任。
延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。如只注明竣工日期,而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
(六)检查房屋质量。
保证书》的内容,并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。
(七)明确物业管理事项。
(八)重点约定违约责任。
三、购买商品房签订协议的注意事项有哪些?
1、首先要确认开发商是否具备“五证”
这五证最主要的应该看其中两证,一是国有土地使用证,二是预售许可证,这两种要核发,一般原则上就没有问题,这里特别强调的是预售许可证。特别提醒的是,在查看五证的时候一定要看各证件原件,复印件很容易作弊的。签合同前要看确认所预购的房屋在预售范围之内,这样才能确保将来能够顺利的办理产权证。
2、使用规范的合同文本
较好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真进行填写,了解各项条款具体指向。千万不要随意去签订开发商自己的《定购协议书》。即使很多人都这样做,但这以程序并非购房的必经程序。且此种合同一定是权利义务不平等,对购房者尤其不利。较好的办法是直接与开发商签预售合同就。
3、查验有关证明文件
买期房时要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,并且考量开发商的资质。买现房时则要查看开发商对该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
4、买期房要注意合同建筑面积的约定
在填写暂测面积时不阿丹要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。
5、买期房合同中要约定条件和时限
交房有两层含义:房屋使用权即实物交付;房屋所有权转移即产权过户。
6、要注意合同文本中补充协议的内容
购房者应谨防某些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款来通过补充协议加以取消,以减轻开发商自身的责任。

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