个人住房贷款对贷款人的风险有哪些-法律问答|晖律网

个人住房贷款对贷款人的风险有哪些

回答于2024-04-14 阅读（2765）

律师回答

摘要：个人住房贷款对贷款人的风险包括信用风险、市场风险、管理风险、抵押物风险、利率风险、提前还款风险和政策性风险。其中,信用风险是指由于借款人的信用状况不可预测,贷款人难以监控借款人的信用和工作状况,从而导致借款人违约的风险;市场风险是指由于住房市场价格波动较大,贷款人在贷款期间无法准确评估抵押物在贷款期间的价格损益,这也可能导致借款人违约的风险;管理风险是指由于住房抵押贷款的期限较长,贷款人需要管理和

个人住房贷款对贷款人的风险包括:

1. 信用风险:由于住房抵押贷款的期限较长,贷款人难以预测借款人的经济状况,并且难以持续监控借款人的信用、品德和工作状况。这些因素可能导致借款人违约,从而产生信用风险。

2. 市场风险:由于住房市场价格波动较大,贷款人在贷款期间无法准确评估抵押物在贷款期间的价格损益,这也可能导致借款人违约,产生市场风险。

3. 管理风险:由于住房抵押贷款的期限较长,贷款人需要管理和控制借款人的还款情况。如果贷款人无法全面准确地掌握借款人的经济状况,或者无法监控借款人的信用和工作状况,这也可能导致借款人违约,产生管理风险。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。
(二)流动性风险
由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，这种短存长贷的行为，影响银行的兑付能力，产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，出现房地产热，银行大量投放住房抵押贷款。另一方面经济衰退时，房地产滞销，价格急剧下降，偿还能力出现严重困难，进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。
(三)抵押物风险
一方面由于抵押物受市场价格、经济环境、市场需求下滑等因素的影响，导致抵押物很难处置变现，贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿银行贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。另一方面借款人在其抵押期限内对房屋的损坏、自然磨损等，即使变现也会造成一部分损失，包括处置变现产生的费用，会给银行带来大量的资金损失。
(四)利率风险
住房抵押贷款(房产抵押贷款)的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，银行都会遭受损失。如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。
(五)提前还款风险
个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款(住房抵押、房产抵押)的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
(六)政策性风险
一方面由于我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。另一方面由于不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。
二、住房抵押眼下难成主要担保方式
据业内人士介绍，防范借款人贷款风险的担保方式有3种：抵押、质押和保证。在借贷前，还要充分了解借款人贷款的真实目的(自己住或者是投资)、收入来源及家庭状况，通过设定合理的担保方式防范。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能;以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就是不用申请贷款了，有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。由此可知，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险的手段。
在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑到社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。

延伸阅读

根据《中华人民共和国商业银行法》第四十六条，商业银行贷款需要按照风险定价，并且贷款期限不得超过一年。同时，该法第四十七条也明确规定了短期存款和长期贷款的利率差率应当在合理范围内。

然而，在实际操作中，银行往往面临兑付能力问题，导致短期存款和长期贷款的利差被拉大。这不仅会影响到银行的经营状况，还可能对金融市场的稳定产生负面影响。

因此，为了保障金融市场的健康稳定和商业银行的可持续发展，监管部门应当加强对商业银行的监管，规范其贷款定价行为，并且要求其合理确定短期存款和长期贷款的利差。同时，银行也应该加强风险管理，提高自身的兑付能力，以保障金融市场和存款人的利益。

结语：个人住房贷款对贷款人的风险包括信用风险、市场风险、管理风险、抵押物风险、利率风险、提前还款风险和政策性风险。其中,抵押物风险和利率风险是较为常见的问题。抵押物风险主要是指抵押物难以处置变现或价值下降,导致银行在处置抵押物时无法收回足够的价值。利率风险则是指利率的波动对银行造成损失。此外,提前还款风险和政策性风险也需要注意。在防范借款人贷款风险时,应尽量选择抵押作为主要的担保方式,并了解借款人的贷款真实目的和收入来源,设定合理的担保方式。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第二十三条\t买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第二十一条\t以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第二十二条\t买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

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