物业管理的有关法律有:《房屋维修管理》《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费管理办法》《注册物业管理师》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国房地产管理法》。
物业管理的有关法律有:《房屋维修管理》《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费管理办法》《注册物业管理师》《中华人民共和国房地产管理法》。
二、司法解释
1、必须明确“物业”和“业主”的法律概念。
“物业”和“业主”并不是法律意义上的概念。法律意义上的“物”就是指财产(包括有形财产和无形财产)。对于一幢大楼而言,就是指民(私)法上所称的“建筑物”,是一种有形财产。
建筑物的“物权”就是建筑物的财产所有权,在实行土地国有制的我国,它包括建筑物本身的房屋所有权和其所附着的国有土地的使用权。所以,在法律意义上,物业就是指建筑物及其所有权;业主就是建筑物的所有权人。
2、必须明确单元套房所有权人之间的法律关系。
按份共有的财产,所有权人在内部按照各自的份额享有权利、份承当责任,对外部承当连带责任;共同共有的财产,所有权人对内对共有财产的全部平等地享有权利、承当义务,对外部承当连带责任。这里还必须澄清的一点是:我国房屋所有权登记的是平面(面积)概念,法律意义上的房屋所有权则是立体(包括房屋使用面积所对应的空间)概念。
3、必须明确民事意思自治与立法之间的关系。
民事意思自治就是指契约自由,国家、政府不主动、直接干预私权领域和民商事行为,国家处于民商事行为的“游戏规则”(既法律)的制订和裁判者地位。
4、必须明确“物业管理”立法的法律类型。
民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系;行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。
我国《物业管理条例》由国务院制订和颁布,从立法主体上讲,该条例只能是行政立法,调整国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司之间的行政关系。
5、必须明确“物业管理”的主体。
管理有民事管理和行政管理的区别,如我国对房地产所有权采取登记注册制度,那么,国家房地产管理部门对房屋的登记行为就是一种物业行政管理行为。
物业管理主要目的在于对小区内的居民生活和工作情况进行统一管理,另外对小区内的安全问题进行处理。有关物业管理的法律有很多,在物业管理时,物业部门应当根据相关规定来进行,严格落实物业管理工作的相关规定,避免出现物业管理纠纷和矛盾,引起居民生活问题。
