房屋买卖违约金的计算方法及注意事项-法律问答|晖律网

房屋买卖违约金的计算方法及注意事项

回答于2024-04-13 阅读（2873）

律师回答

摘要：购房违约金的计算应根据违约造成的损失，若违约金过高，可适当减少；若违约金低于损失，可增加违约金。如果合同未约定违约金，可以参照逾期付款利息标准计算。违约主要表现为一方不交货或不履行合同，计算损失应以市场价格与合同价格的差额为基准，考虑节省费用和减轻损失，或根据转售价与合同价差额计算损失。

一、怎么计算购房违约金?
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格
二、什么情况下构成违约?
买卖合同中的违约主要表现在：一是一方无正当理由不交或不收货;二是一方无正当理由不适当履行。
(一)卖方不履行
按照客观的计算方法，损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准，在以客观标准计算损失时，应注意以下几个问题：
一是这一标准仅适用于合同标的物价格不断上涨的情况。如果合同标的物的价格是在不断下跌，那么买方就不存在损失赔偿的计算问题。当然，如果违约行为给买方造成了其他损失或合同订有违约金条款，买方仍可要求赔偿或要求支付违约金。
二是作为计算损失额依据的市场价格一般应是履行地的市场价格。如果履行地没有市场，难以确定客观的市场价格，在此情况下，应当以买方最容易购买替代物的地点的市场价格加上合理的运输费用作为计算损失额的依据。
三是在计算损失额时，还应考虑各种受害人应节省的费用和应减轻的损失。因为违约发生以后受害人负有减轻损失的义务，如果没有尽到这一义务，就应自行承担这一部分损失，从而应将不合理扩大的损失从损失总额中扣除。
四是假如买方订立合同的目的是为了将该批货物转卖于他人，并且在该合同签订以后与他人订了转售合同，那么，可以根据转售价与合同之间的差额来计算损失。这是因为，既然买方又与第三者订立了转售合同，那么转售价格与合同价格的差额就是他应该得到的利益。这种利益可能高于市场价格与合同价格的差额，也可能低于市场价格与合同价格的差额。在违约发生以后，买方有足够的证据证明他实际遭受的主观损失，便应该允许买方依此主观计算的方法来相应赔偿。
(二)买方拒绝接受
依客观计算方法，应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失，这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然，如果货物价格在不断下跌，一般没有可得利益的损失，就不能以价格来计算损失额。

延伸阅读

结语：购房违约金的计算方式应根据具体情况而定。如果违约金过高，超过造成的损失30%，当事人可以请求适当减少；如果违约金低于造成的损失，应以实际损失确定违约金数额。若购房合同未约定违约金数额或损失赔偿方法，可以参考未付购房款总额，按中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算。违约行为主要表现为一方无正当理由不交货或不收货，或者无正当理由不适当履行合同。计算损失额时，应注意市场价格、履行地、费用和损失减轻等因素。对于买方转售货物的情况，可根据转售价与合同价格差额计算损失。对于买方拒绝接受货物的情况，可按合同价格与违约时的市场价格确定卖方损失。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问房屋买卖中需要注意的事项及违约金的计算方式

答

房屋买卖纠纷中违约金的计算标准是违约金不超过损失30%。违约金是合同一方支付给另一方的金钱，分为惩罚性和补偿性违约金。双方约定的违约金应以法院或仲裁机构最终确定的数额为准。...查看全文

问房屋买卖违约金的计算方式

答

违约金计算方式一般有两种：一是按天数计算，以已付款利息为基础，按照合同交房到实际交房的天数计算；二是根据合同约定的比例计算，一般在万分之一到万分之五之间。例如，按照全额房款的万分之一标准计算，即将全部房款乘以万分之一再乘以违约日期...查看全文

问房屋买卖合同违约金的计算方法

答

商品房买卖合同中，如果没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照逾期付款按未付购房款总额计算逾期贷款利息的标准，或者参照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。...查看全文

问探讨房屋买卖违约金的计算方法

答

房屋买卖违约的计算与法律依据：根据《民法典》第五百八十五条，当事人可约定违约金或损失赔偿额。违约金低于损失可增加，过高可适当减少。迟延履约需支付违约金后还需履行债务。违约金可参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算。...查看全文

问解除房屋买卖合同的方法及注意事项

答

房屋买卖合同解除条件包括当事人协商一致、约定解除条件成就、法定可解除情形。根据最高法院解释，如果出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人或出卖给第三人，买受人可以解除合同并获得赔偿。如果出卖人故意隐瞒房屋抵押或已出卖给第三人的事实，买...查看全文

问退休金计算方法及注意事项

答

特殊工种提前退休的养老金计算公式与一般职工不同，每提前一年减发2%。计算公式为：基本养老金等于(基础养老金加过渡性养老金加调节金及各种补贴)乘以(1减提前退休年限乘以2%)加个人账户养老金。...查看全文

问房屋过户费用计算方法及注意事项

答

房产证是购房者合法拥有房屋所有权的证件，包括房屋所有权证和房屋共有权证。交易手续费由卖主承担50%，为每平方米5元；合同印花税按成交金额的0.05%缴纳，卖主承担50%；契税按实际成交金额的0.75%计算，一般由买家承担；过户手续...查看全文

问房屋买卖中违约金的计算方式

答

房屋买卖合同中违约金的计算方式和法律依据，以及房屋买卖合同纠纷的解决方式：可以协商、仲裁或诉讼，但需签订有效的仲裁协议或提交起诉状，并提供相应证据。...查看全文

问房屋买卖合同解除方法及注意事项

答

房屋买卖合同解除及购房合同注意事项。根据《中华人民共和国民法典》规定，房屋买卖合同可以由当事人协商一致解除或符合法定情形时由解除权人行使法定解除权。解除合同的情形包括明示违约、迟延履行、不可抗力等。购房者需注意，在签订正式合同后，...查看全文

问房屋买卖合同中的违约金计算方法

答

在房屋买卖合同中,违约行为通常会被要求支付相当于合同标的额的20%的违约金。如果违约行为造成的损害较大,违约金可以适度上浮,但是最高金额不应超过实际损失的30%。关于具体的标准,双方可以在合同中进行协商,并可以根据违约的情况来判断...查看全文

问房屋买卖契约书注意事项

答

房屋买卖契约书是一种民事法律行为，应当具备以下条件：1.合同当事人必须符合主体资格。2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。一、夫妻双方...查看全文

问房屋买卖违约赔偿的计算方法

答

房屋买卖违约的赔偿标准并非明确规定，双方可自行约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，若买受人无法取得房屋，可请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的...查看全文

问房屋买卖合同违约金的计算方式

答

房屋买卖合同违约金应按合同约定或标的额的20%计算，若造成较大损害，可适当上浮，但最高不超过实际损失的30%。违约金低于损失可增加，过高可适当减少。违约方支付违约金后仍需履行债务。...查看全文

问房屋买卖违约赔付计算方法？

答

律师分析：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的...查看全文

问房屋买卖违约赔付计算方法

答

法律解析：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的...查看全文

问房屋买卖逾期过户违约金的计算方法

答

商品房买卖合同中未约定违约金或损失赔偿计算方法时，逾期付款可按未付购房款总额计算逾期贷款利息，逾期交付使用房屋可按同地段同类房屋租金标准确定。...查看全文

问房屋买卖的注意事项

答

法律分析:房屋买卖的注意事项有:注意房屋产权是否明确；买卖双方身份证明是否真实有效；房屋质量是否合格（查验房屋住宅质量保证书、住宅使用说明、竣工验收备案表，核实面积实测表，了解房屋实际面积并与合同进行核实，索要管线分布竣工...查看全文

问房屋买卖的注意事项

答

房屋买卖的注意事项有：注意房屋产权是否明确；买卖双方身份证明是否真实有效；房屋质量是否合格（查验房屋住宅质量保证书、住宅使用说明、竣工验收备案表，核实面积实测表，了解房屋实际面积并与合同进行核实，索要管线分布竣工图）；中介公司是否...查看全文

问二手房屋买卖的准备事项及注意事项

答

二手房买卖需准备相关材料，卖方提供产权证、购房发票、合同等，买方提供身份证、户口本、买卖合同等。买二手房需注意产权真实性、共有财产需共有人同意、债权债务纠纷、抵押情况、是否允许出售等。还需考察房屋质量、地段、环境、物业管理等。建议...查看全文

问房屋买卖注意事项？

答

律师分析：注意下列问题：1.要明确房屋权属。要注意产权上的房主与卖房人是否是同一个人，是否存在共有人。2.选择正规中介机构。3.注意房屋结构以及质量是否符合要求。4.注意违约责任要约定清楚。【法律依据】：《城市房地产开发经...查看全文