根据最高法关于《商品房买卖合同司法解释》第23条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。
总结来说，买房子交了首付，房贷办不下来能不能退房，要分以下几个情况：
(一)如果房贷办不下来，是因为开发商的原因造成的，比如开发商手续不齐备等情况，导致买方不能办理按揭又无能力继续履行合同的，这种情况买方可以退房，不用承担责任，甚至还可以要求开发商赔偿自己的损失。
(二)如果是因为像国家贷款政策调整、银行贷款规模限制等政策性原因办不下来贷款，那么这种情况既不能怪开发商也不能怪购房者，如果发生这种情况，购房者也可以要求退房，退还首付款。
(三)如果是因为购房者自己的原因，比如提供资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，导致办不了贷款的，如果购房者要求解除购房合同，法院一般是不会支持的。如果发生这样的情况，购房者应该与开发商重新协商交款事宜，或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依据合同约定，要求购房者承担违约责任。
因政策限制无法贷款，购房者应该怎么办？
律师回答
摘要：根据最高法关于《商品房买卖合同司法解释》第23条规定，如果因买受人无法订立商品房担保贷款合同导致合同无法履行，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。情况分为三种：开发商原因导致无法办理按揭，买方可退房并要求赔偿；政策性原因导致贷款办不下来，购房者可要求退还首付款；购房者自身原因导致贷款办不下来，法院一般不支持解除合同，购房者应与开发商协商或交清房款。
延伸阅读
政策限制下无法办理贷款，退房是否可行及具体操作流程？
在政策限制下无法办理贷款的情况下，退房是一种可行的选择。具体操作流程如下：首先，您应该与房屋开发商或房产中介沟通，说明您因无法办理贷款而希望退房的原因。其次，根据合同条款，查看退房相关的规定和条件，了解是否需要支付违约金或其他费用。然后，书面向开发商或中介提出退房申请，并附上相关证明文件，如无法获得贷款的证明。最后，根据合同约定，按照退房流程办理，包括办理退款手续、解除合同等。请注意，具体操作流程可能因地区和合同条款而有所不同，建议您咨询专业的房地产律师或相关机构以获取准确的指导。
在政策限制下无法办理贷款的情况下，退房是一种可行的选择。具体操作流程如下：首先，您应该与房屋开发商或房产中介沟通，说明您因无法办理贷款而希望退房的原因。其次，根据合同条款，查看退房相关的规定和条件，了解是否需要支付违约金或其他费用。然后，书面向开发商或中介提出退房申请，并附上相关证明文件，如无法获得贷款的证明。最后，根据合同约定，按照退房流程办理，包括办理退款手续、解除合同等。请注意，具体操作流程可能因地区和合同条款而有所不同，建议您咨询专业的房地产律师或相关机构以获取准确的指导。
结语：根据最高法关于《商品房买卖合同司法解释》第23条的规定，购房者因无法办理担保贷款而导致合同无法履行时，可以请求解除合同并要求开发商返还购房款。具体情况下，如果是开发商原因导致贷款办不下来，购房者可以要求退房并获得赔偿；如果是政策性原因导致贷款办不下来，购房者同样可以要求退房并退还首付款；但如果是购房者自身原因导致贷款办不下来，法院一般不会支持解除合同请求。在政策限制下无法办理贷款的情况下，购房者应与开发商或中介沟通，遵循合同规定的退房流程办理。具体操作流程可能因地区和合同条款而有所不同，建议咨询专业的房地产律师或相关机构以获取准确的指导。
法律依据
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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