房屋买卖、租赁和赠与等方式都等同于房产转让。那么，实践中，不能转让的房产有哪些？房产转让需要具备哪些条件？房产转让的合法方式有哪些？国家规定具体不能转让的房产类型有哪些？
根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房产转让合法方式包括下列行为：
(1)以房地产作价入股，与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的;
(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发房地产，而使房地产权属发生变更的;
(3)因企业被收购、兼并或合作，房地产权属随之转移的;
(4)以房地产抵债等情形。
根据国家规定，下列房地产不能转让：
1、以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，不符合下列条件不能转让：(1)按照出让合同支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上的;(3)属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，应完成供排水、供电、道路交通、通信等市政基础设施和公共设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件的。转让房地产时，房屋已建成的，应取得房屋所有权证书。
2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、依法收回土地使用权的;
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的;
6、未依法登记领取权属证书的;
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
不能转让的房产有哪些?
律师回答
摘要：本文介绍了房产转让的概念、合法方式和禁止转让的房产类型。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产转让需要满足一定条件，包括房屋所有权证书、出让合同等。合法方式包括以房地产作价入股、合资合作开发房地产等。禁止转让的房产类型包括司法和行政机关依法裁定限制房地产权利、共有房地产未经其他共有人书面同意、权属有争议、未依法登记领取权属证书等。
延伸阅读
根据我国《民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效。合同生效后，当事人就该不动产物权享有的权利和承担的义务受法律保护，合同终止时，当事人应当遵循法律规定办理相关手续。
根据该法条，可以得知以下不能转让的房产类型：
1. 土地承包经营权、宅基地使用权等土地使用权；
2. 集体土地使用权；
3. 房屋所有权中的专有部分，如所有权人单独占有和支配的部分；
4. 房屋所有权中的共有部分，如与他人共同共有的房屋；
5. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
因此，以上类型的房产在满足相关法律规定的情况下，是可以转让的。
根据该法条，可以得知以下不能转让的房产类型：
1. 土地承包经营权、宅基地使用权等土地使用权；
2. 集体土地使用权；
3. 房屋所有权中的专有部分，如所有权人单独占有和支配的部分；
4. 房屋所有权中的共有部分，如与他人共同共有的房屋；
5. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
因此，以上类型的房产在满足相关法律规定的情况下，是可以转让的。
结语：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。在实践中，不能转让的房产包括以出让方式取得土地使用权、司法机关和行政机关依法裁定决定查封或限制房地产权利、共有房地产未经其他共有人书面同意、权属有争议以及未依法登记领取权属证书的房产。房产转让合法方式包括以房地产作价入股、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合资、合作开发房地产、因企业被收购、兼并或合作房地产权属转移等情形。国家规定具体不能转让的房产类型有土地使用权出让合同约定投资开发未完成开发投资总额的25%以上、属于成片开发土地未完成开发建设条件、司法机关和行政机关依法裁定决定查封或限制房地产权利、共有房地产未经其他共有人书面同意以及权属有争议的房产。
法律依据
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第二十一条\t具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第五条\t买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四条\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第五条\t买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四条\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
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