北京市房屋质量缺陷损失评估的范围及流程-法律问答|晖律网

【实施日期】2006年6月30日
【发布单位】北京市建设委员会
北京市房屋质量缺陷损失评估的范围及流程
一、房屋质量缺陷损失的评估范围
1、凡是存在房屋质量缺陷的，一般都可以评估损失，但存在安全隐患的房屋除外。
2、延期交房损失、因房屋质量造成的精神损失等，不在评估范围内。
3、哪些问题属于房屋质量缺陷？房屋墙体裂缝、屋面漏水、采光未达到国家标准等。凡是房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求，都属于房屋质量缺陷。
二、评估结果的应用
1、可以作为开发商、购房人以及多方当事人协商赔偿额的基本依据；
2、北京市和区县两级建设行政主管机关在调处矛盾时的依据；
3、对起诉至人民法院的案件，如案件经过建设行政主管机关的先行调处，且在调处过程中双方当事人已委托推荐的房屋质量缺陷损失评估机构进行评估，并作出评估报告的，该评估报告可以在诉讼中作为证据使用
三、委托评估前提条件和程序
附件：房屋质量缺陷损失评估流程
注：
A向社会推荐的59家具有房屋质量缺陷损失评估资质的评估机构可在北京房地产估价师和土地估价师协会（www.bjgj.org.cn）和北京房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）上查询到。
B申请评估应提供以下资料：
1、涉及评估标的物的权属证明文件（已经办理产权登记的提供房屋所有权证，尚未办理产权登记的提供预售许可证、预售合同、工程竣工和规划验收文件等）；
2、委托人身份证明文件（委托人具备的条件：具有法定资格的房屋产权人或受托的房屋产权处分代理人；或者是房屋质量缺陷责任人或受托的房屋质量缺陷责任代理人）；委托代理的，还应提交授权委托书及代理人的身份证明文件；
3、房屋质量缺陷损失书面协议或报告；
4、房屋质量缺陷损失修复方案；
5、与房屋质量缺陷损失评估有关的其他材料。
C房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务时，应当与房屋质量缺陷当事人签订房屋质量缺陷损失评估委托合同。合同中要明确收费项目和收费标准。
D房屋质量缺陷损失评估作业方案包括下列内容：
1、拟采用的评估技术路线和评估方法；
2、拟调查搜集的资料及其来源渠道；
3、评估作业时间进度。
E评估人员对房屋质量缺陷进行实地查勘，拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料。
在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告基础上进行损失评估的，对委托人提供的认可协议或鉴定报告的内容进行实地核对，并在评估报告中披露核对的情况。
F房屋质量缺陷损失评估报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
有相关工程技术人员提供技术支持的，相关工程技术人员在评估报告上签字，并注明提供技术支持的内容。
一般来说，评估公司自委托材料齐全、签订委托合同后，10个工作日可完成评估。大型评估项目的估价作业时间长短，视情而定。
一、二手房交易的注意事项有哪些
1、注意交易房屋的评估价是否正确，真实。
在这个环节中存在的风险，就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多，就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出，是导致与房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法，二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2、3左右，过高价格买入者，将存在贬值的风险，反之，平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中，交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价，必要时还可要求出具评估报告，作为实际售价的依据。
2、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。
如卖方是否有房产证，产权是否清晰；还没有拿到产权证的现房不能买卖；若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。
3、二手房质量上的瑕疵。
购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量，如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要，应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。此外，原居住人如果存有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦。
4、其他的一些限定因素。
例如：①房产有承租人的，买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。
②购买后准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。
③在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的，应先确认买卖行为是否征得共有人的同意。
④要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。

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