二手房购房合同的法律效力与购房者的权益-法律问答|晖律网

二手房购房合同的法律效力与购房者的权益

回答于2024-05-03 阅读（66）

律师回答

摘要：1.二手房购房合同具有法律效力，符合民法典的法律要求。 2.二手房买卖个税按交易总额的1%或两次交易差的20%计算，可扣除相关费用。 3.二手房买卖合同的时效是3年，超过二十年的不予保护，可申请适当延长。二手房购房合同具有法律效力，买卖个税按一定比例计算，合同时效为3年。二手房购房合同具有法律效力，买卖个税计算方法及可扣除费用，合同时效为3年。

一、二手房购房合同具有法律效力吗
二手房购房合同一般具有法律效力。
法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：
1.行为人具有相应的民事行为能力;
2.意思表示真实;
3.不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
购房网签合同和现场签合同一样都是具有法律效力的一种合同，也就是说双方当事人中有一方违反了购房合同的话就必须要承担为责任或者是赔偿违约金。
二、二手房买卖个税怎么计算
二手房买卖个税的计算是按照交易总额的1%或两次交易差的20%计算的，个税可以扣除的费用包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等，自用满5年且属于家庭唯一住房的二手房买卖免缴个人所得税。
根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第十四条纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。本办法所称首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。
三、二手房买卖合同的时效是多长
二手房买卖合同的时效是3年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，自权利受到损害之日超过二十年的人民法院不予保护，特殊情况可以申请适当延长。
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

延伸阅读

结语：根据中华人民共和国民法典的相关规定，二手房购房合同一般具有法律效力。双方当事人在签订合同时应确保具备相应的民事行为能力，意思表示真实，并遵守法律和行政法规的规定，不违背公序良俗。购房合同的违约责任和赔偿金由违约方承担。此外，二手房买卖个税的计算是按照交易总额的1%或两次交易差的20%进行，但在满足一定条件下，自用满5年且属于家庭唯一住房的二手房买卖可以免缴个人所得税。另外，二手房买卖合同的时效为3年，超过二十年的人民法院不予保护，但特殊情况可以申请适当延长。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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