买房与中介签订合同时是否涉及违约赔偿？-法律问答|晖律网

买房与中介签订合同时是否涉及违约赔偿？

回答于2024-04-28 阅读（386）

律师回答

摘要：合同违约金应根据违约情况和合同标的确定，过高的违约金可向法院申请降低。开发商若恶意违约或欺诈，购房者可要求不超过已付房款一倍的违约金。法定违约金可根据相关法规直接计算，或根据法院或仲裁机关确定的比率计算。合同中约定违约金为主，若无约定需协商解决，否则违反合同一方需支付违约金，上限不超过实际损失的30%。保护自己权益应及时采取行动。

中介违约金一般是由当事人协商确定的，违约金的数额往往和合同标的有一定联系。如果违约金约定过高，当事人可以向法院主张予以适当降低。
1、按照《民法典》规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金;也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。一般来说，当事人在确定购房合同违约金时，违约金数额不应过高，通常不得超过实际损失的百分之二十。
2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效的话。如果开发商恶意违约或者实施欺诈行为，除了返还购房者已付房款及利息，并赔偿损失外，还应支持购房者不超过已付购房款一倍的违约金要求，即只要购房者要求的违约金没有超过100%，购房者要求多少就支持多少。
由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。
(1)有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。
(2)有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。
在我们的日常生活中，在签订合同的时候，书写的合同中一般都会有违约金的规定，以合同中约定的违约金为主，如果没有约定的，可协商解决，如无法达到共识，只能诉诸法律了，违反合同的一方是必须要付违约金的，上限规定不超过实际损失的30%，一定要及时的保护自己的权益。

延伸阅读

结语：合同中的违约金应由当事人协商确定，并与合同标的有一定联系。如果违约金过高，当事人可向法院申请适当降低。根据《民法典》，购房合同违约金通常不得超过实际损失的20%。若开发商恶意违约或实施欺诈行为，购房者可要求不超过已付购房款一倍的违约金。法定违约金可根据相关法规或条例确定，如逾期交货的违约金按每日万分之三计算。对于违约金一定比例范围的情况，需由法院或仲裁机关确定具体比率。在签订合同时，应明确约定违约金，如无约定可协商解决或诉诸法律保护权益，违约方应支付不超过实际损失30%的违约金。及时保护自己的权益至关重要。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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