不能上市交易的二手房房产类型有哪些,二手房交易如何防范风险-法律问答|晖律网

不能上市交易的二手房房产类型有哪些,二手房交易如何防范风险

回答于2024-05-01 阅读（245）

律师回答

摘要：本文介绍了不符合上市交易条件的9种二手房房产类型，以及二手房交易中买方应注意事项，包括确认房主、确定房屋是否有历史遗留问题、明确付款方式、约定支付违约金的时间等。最后提醒读者在签订合同时要明确约定相关条款，以避免不必要的纠纷和风险。

以下是不符合上市交易条件的9种二手房房产类型：

1. 仅拥有使用权的房屋，如政府直管的公房；
2. 未依法取得房屋所有权证的房屋；
3. 在农村集体土地上建造的房屋或已列入拆迁公告范围的房屋；
4. 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
5. 已抵押且未经抵押人书面同意的房屋；
6. 以标准价购买，但尚未按成本价补足剩余价款的房屋，向全产权过渡；
7. 依法被查封、扣押或以其他形式限制权属转移的房屋；
8. 房屋已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
9. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二手房交易如何防范风险
为保证处于不利交易地位的购房者的利益有效回避潜在的购房风险，二手房的买方在交易中应注意如下事项：
(一)确认房主：核实真实身份。签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托专业律师验证卖方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。
(二)确定房屋是否有历史遗留问题。如欠费或相应协议，这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款;交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。
(三)明确付款方式。购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。
(四)约定支付违约金的时间。这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“卖方在实际交房之日起多少日内向买方支付违约金”这样的条款，以确保合同条款的最终落实。
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

延伸阅读

买卖二手房时,需要注意的法律问题包括房屋产权、房屋交易税费、房屋租赁合同等。为了避免法律纠纷,以下是一些可能有用的建议:

1. 检查房屋产权:在购买二手房之前,应先查询房屋的产权证明,确保自己拥有该房屋的所有权。如果购买的房屋有任何权属纠纷,可能会导致法律纠纷。

2. 了解房屋交易税费:在购买二手房时,需要了解相关的交易税费,包括契税、个人所得税等。这些税费可能会对二手房的价格产生影响。

3. 签订房屋租赁合同:如果二手房还将被租赁,那么需要签订租赁合同,并确保合同中包含相关条款,如租金、租期、维修责任等。

4. 了解房屋的历史记录:在购买二手房时,需要了解该房屋的历史记录,包括之前的业主、维修记录等。这些信息可能会对房屋的状况产生影响。

5. 请律师协助:如果对购买二手房的过程感到不确定,可以考虑请律师协助。律师可以提供专业的法律建议,帮助自己避免法律纠纷。

在购买二手房时,需要了解相关的法律问题,并采取相应的预防措施,以避免可能的法律纠纷。

结语：购买二手房时，买卖双方应关注以下事项：确认房主身份、房屋历史遗留问题、付款方式和违约责任等。避免房屋交易过程中可能出现的风险，保障自身利益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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