如何防止房地产中介纠纷-法律问答|晖律网

如何防止房地产中介纠纷

回答于2024-04-18 阅读（1337）

律师回答

摘要：房地产中介公司需要满足拥有资质证书和营业执照的两个条件才能从事房屋租赁、销售等中介业务。只有营业执照而没有资质证书的中介机构一般是咨询机构，不能从事中介业务。因此，在租房时，必须先看是否有两张证明，并分清真假，好好看原件，不要看复印件，并记下注册号。此外，在签订合同时要注意霸王条款，买卖双方在签订买卖合同前，应当认真识别中介公司提供的各类格式合同中的权利限制，充分认识这些规定对其权利的影响。必要时

这两个证候指的是房地产中介公司需要满足两个条件:一是拥有由房地产部门颁发的资质证书,二是拥有由工商部门颁发的营业执照。如果只有营业执照而没有资质证书，一般是咨询机构，可以从事房屋政策和信息咨询，但不能从事房屋租赁、销售等中介业务。只有资质证书没有营业执照的，是违法的。两证齐全才是合法的房产中介。
因此，在中介公司租房时，必须先看是否有两张证明。值得一提的是，在看这两张证件时，要分清真假，好好看原件，不要看复印件，并记下注册号，因为一些不法中介利用复印件行骗。如果您与两证齐全的中介机构发生纠纷，权益受到侵害，可以向消委会或房产部门投诉。否则，一旦发生纠纷，谁也不会接受。第二，签订合同时要注意霸王条款。签订合同时要小心，不要粗暴。消费者在签订租赁合同时，必须明确协议内容。作为房客，一般要选择自己信任的房产中介。同时，注意合同文件中的霸王条款。买卖双方在签订买卖合同前，应当认真识别中介公司提供的各类格式合同中的权利限制，充分认识这些规定对其权利的影响。尤其是不要轻信中介服务人员的口头承诺和免责。这些都是不诚实的中间人惯用的伎俩。
必要时，有关事项应在专用协议中约定并以书面形式保存，否则一旦发生争议，买卖双方将难以提供证据并承担不利风险。法院已经注意到房屋买卖的标准条款。根据北京市第一中级人民法院审理的典型案例，其审理思路是：签订《买卖定金协议书》，但不促进买卖双方买卖合同的成立，中介无权要求收取服务费，在买卖定金协议中，限制买卖双方私下或通过其他中介签订房屋买卖合同无效。第三，明确自己的选择权。2011年，最高人民法院《关于印发第一批指导性案例的通知》指出，多家中介公司发布同一房屋信息，买受人通过上述合法渠道获取房屋信息的，他有权在多家中介公司中选择报价低、服务好的中介公司，为交易提供便利，这并不构成违约。买卖双方都可以依据这一规定，在比较货物后再选择最好的中介服务。
如果纠纷出现并上升到诉讼层面，我们还需要注意法院在房屋中介服务纠纷中的审判原则，收集有力、适当的证据。在审理房地产中介服务纠纷时，法官一般会注意以下几点：
首先，房地产中介是否取得了出卖人的有效授权。
中介公司一般提供两种委托合同方式：一种是独家房屋销售的委托协议，另一种是允许多家中介机构委托的委托协议。
在独家委托协议中，中介公司将增加限制条件，即选择独家委托服务的，委托期间，出卖人不得委托他人代为提供中介服务或销售房产。出卖人在上述期限内委托他人出售房屋的，应当按照房屋销售价格的一定比例支付违约金。在第二种房地产委托协议中，出卖人不限于委托几家中介公司。需要注意的是，由于网络信息的便利性，很多中介公司在获取其他中介公司的房源信息后，都会发布同一房源，在没有有效委托的情况下，由出卖人代表买受人进行查询。
法官会根据不同的授权，判断中介公司是否提供有用的信息和服务，从而决定中介公司是否需要支付中介费。二是房产中介提供的房屋信息是否真实、准确。
房地产交易中信息披露的透明度非常重要，包括权属关系、是否设定抵押、房产性质、房屋位置、面积、周边设施、房屋年龄、朝向等问题，尤其是学区房是否受到众多购房者的关注。
根据《办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与客户签订房屋买卖、租赁经纪服务合同时，应当查验委托买卖、租赁的房屋、房屋权属证明、客户身份证明等有关资料，并须拟备一份内务状况说明书。只有得到受托人的书面同意，才能向社会公布相应的房屋信息。对此，如果房产中介不履行核实房源真实信息的义务，一般可以认定购房者无需支付中介费。三是中介在验房过程中是否以欺骗等不正当手段促成交易。
在看房过程中，中介经常提出待售房屋钥匙不在中介或卖家暂时不在家的借口，要求带客户去看类似的房型。于是，很多客户在中介的介绍下签订了购房定金协议或房屋买卖协议，却看不到实际的房子，然后在签订合同前后发现很多问题，进而导致索赔程序复杂。
中介人员代表客户看房后，往往要求客户在“看房确认书”上签字，并在“看房确认书”中规定权利限制。比如客户看房后，自己或其亲属通过其他中介购买房屋，仍需向中介支付中介费。第四，中介机构提供的中介服务合同中是否存在不合理的霸王条款。
特别是在现金交易过程中，要注意押金交付、房款交付等问题。一般来说，定金协议适用于买卖合同，定金条款只在定金付清后生效；违约金条款适用于买卖合同，一般不能超过交易金额的20%。
例如，许多中介机构提供的存款协议将对权利设置限制。如买卖双方在签订定金协议后自行或通过另一方的中介签订买卖合同的，视为履行了中介合同的义务，买卖双方应当支付中介费。这就影响了买卖双方在交易过程中的风险，这也是法官需要审理的问题。五是中介收取的中介服务费是否合规。
事实上，有不少中介机构变相收取高额中介服务费，如书费、过户费、看房费等，值得注意。

延伸阅读

结语：两个证候指的是房地产中介公司需要满足两个条件:一是拥有由房地产部门颁发的资质证书,二是拥有由工商部门颁发的营业执照。只有营业执照而没有资质证书,一般是咨询机构,可以从事房屋政策和信息咨询,但不能从事房屋租赁、销售等中介业务。只有资质证书没有营业执照的,是违法的。两证齐全才是合法的房产中介。因此,在中介公司租房时,必须先看是否有两张证明。值得一提的是,在看这两张证件时,要分清真假,好好看原件,不要看复印件,并记下注册号,因为一些不法中介利用复印件行骗。如果您与两证齐全的中介机构发生纠纷,权益受到侵害,可以向消委会或房产部门投诉。否则,一旦发生纠纷,谁也不会接受。第二,签订合同时要注意霸王条款。签订合同时要小心,不要粗暴。消费者在签订租赁合同时,必须明确协议内容。作为房客,一般要选择自己信任的房产中介。同时,注意合同文件中的霸王条款。买卖双方在签订买卖合同前,应当认真识别中介公司提供的各类格式合同中的权利限制,充分认识这些规定对其权利的影响。尤其是不要轻信中介服务人员的口头承诺和免责。这些都是不诚实的中间人惯用的伎俩。必要时,有关事项应在专用协议中约定并以书面形式保存,否则一旦发生争议,买卖双方将难以提供证据并承担不利风险。法院已经注意到房屋买卖的标准条款。根据北京市第一中级人民法院审理的典型案例,其审理思路是:签订《买卖定金协议书》,但不促进买卖双方买卖合同的成立,中介无权要求收取服务费,在买卖定金协议中,限制买卖双方私下或通过其他中介签订房屋买卖合同无效。第三,明确自己的选择权。2011年,最高人民法院《关于印发第一批指导性案例的通知》指出,多家中介公司发布同一房屋信息,买受人通过上述合法渠道获取房屋信息的,他有权在多家中介公司中选择报价低、服务好的中介公司,为交易提供便利,这并不构成违约。买卖双方都可以依据这一规定,在比较货物后再选择最好的中介服务。如果纠纷出现并上升到诉讼层面,我们还需要注意法院在房屋中介服务纠纷中的审判原则,收集有力、适当的证据。在审理房地产中介服务纠纷时,法官一般会注意以下几点:首先,房地产中介是否取得了出卖人的有效授权。中介公司一般提供两种委托合同方式:一种是独家房屋销售的委托协议,另一种是允许多家中介机构委托的委托协议。在独家委托协议中,中介公司将增加限制条件,即选择独家委托服务的,委托期间,出卖人不得委托他人代为提供中介服务或销售房产。出卖人在上述期限内委托他人出售房屋的,应当按照房屋销售价格的一定比例支付违约金。在第二种房地产委托协议中,出卖人不限于委托几家中介公司。需要注意的是,由于网络信息的便利性,很多中介公司在获取其他中介公司的房源信息后,都会发布同一房源,在没有有效委托的情况下,由出卖人代表买受人进行查询。法官会根据不同的授权,判断中介公司是否提供有用的信息和服务,从而决定中介公司是否需要支付中介费。二是房产中介提供的房屋信息是否真实、准确。房地产交易中信息披露的透明度非常重要,包括权属关系、是否设定抵押、房产性质、房屋位置、面积、周边设施、房屋年龄、朝向等问题,尤其是学区房是否受到众多购房者的关注。根据《办法》第二十二条规定,房地产经纪机构与客户签订房屋买卖、租赁经纪服务合同时,应当查验委托买卖、租赁的房屋、房屋权属证明、客户身份证明等有关资料,并须拟备一份内务状况说明书。只有得到受托人的书面同意,才能向社会公布相应的房屋信息。对此,如果房产中介不履行核实房源真实信息的义务,一般可以认定购房者无需支付中介费。三是中介在验房过程中是否以欺骗等不正当手段促成交易。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

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