一、期房开发商跑了如何办
1、期房开发商跑了，可以通过协商、调解或起诉来主张违约责任，法院会根据买方所遭受的实际损失要求卖方进行赔偿，承担责任相应的违约责任。如果导致买房人合同目的不能实现，买房人是可以请求解除合同的。
二、法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百八十六条
，【责任竞合】因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
二、期房被开发商抵押该怎么办
首先，房产开发商将已经预售的抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。在房地产开发企业不得以预售的商品房设定，房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物。
其次，认购的商品房被作为抵押物后，按的法律规定，抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的，银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果，即使你状告开发商并赢得，房产开发商也可能无力偿还款，这就会使对预购的商品房的权利，或收回购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通受偿的，即使抵押物在被司法部门查封或执行时，抵押权也优先于执行权。因此，房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为，是一种严重的违法，可能使购房者蒙受经济损失。
房地产开发商逾期交房，怎么办？
律师回答
摘要：期房开发商跑路如何处理，可以通过协商、调解或起诉来主张违约责任，买方可请求解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第186条，受损害方有权选择请求违约责任或侵权责任。期房被开发商抵押后，开发商不能按期偿还贷款时，银行可依法处分抵押物并优先受偿。购房者需注意开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为，可能导致经济损失。
延伸阅读
结语：在期房开发商跑路和期房被开发商抵押的情况下，买房人可以通过协商、调解或起诉来主张违约责任，并要求赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十六条，受损害方有权选择请求违约责任或侵权责任。然而，如果开发商无力偿还贷款，购房者可能面临难以实现权益和回收购房款的困境。因此，开发商将已预售的商品房再抵押给他人是违法行为，购房者需谨慎防范，保护自身利益。
法律依据
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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