房屋买卖合同规定的违约责任-法律问答|晖律网

违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：
1、签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；
2、购房者不按期付款；
3、开发商不按期交房；
4、面积变动超过约定幅度；
5、房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；
6、产权过户手续不全或不能按期办理。
一、买房后什么情况购房者有理由退房
买房后下列情况购房者有理由退房：
1、擅自改变规划设计。一般情况下，购房者在与开发商签订购房合同时，会同意开发商在更改产品设计之前；
2、必须经业主同意，否则未经购房者同意擅自变更规划设计，影响房屋结构、户型、朝向、面积等。，购房者有权退房，开发商应承担违约责任；
3、开发商五证不全。不能正常或延迟办理房屋产权证；
4、延期交房催告后仍未交房。由于许多开发商资金短缺，延期交房时有发生。通常开发商会在购房合同中为延期交房设定一定的延长期限。如果购房人催告后在合理期限内未能履行，购房人一方可以要求解除合同，但当事人另有约定的除外；
5、房屋面积误差超过3％。房屋正式交付或办理产权证时，购房者可通过测绘部门实际测量房屋面积；当面积误差比超过3％时，购房者有权选择退房，并要求开发商在提出退房之日起30日内将已付房价退还给购房者，同时支付已付房价利息；
6、质量问题影响使用；
7、房屋抵押或一房二卖。
二、买房签合同注意事项：
1、首先看开发商是否具备五证
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有，第五是商品房预售许可证，简称叫五证。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待五证？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
2、使用规范的合同文本
一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊！否则到时吃大亏就惨了。
3、查验有关证明文件
买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
4、买期房要注意建筑面积的约定
在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
5、买期房要约定条件和时限
所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。
6、签约时要注意房屋质量问题
购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
7、签约时明确物业管理事项
合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8、注意合同文本中补充协议的内容
购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
9、注意约定违约责任
这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。

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