小区自治管理的业主管理规约是否合法？-法律问答|晖律网

小区自治管理的业主管理规约是否合法？

回答于2024-04-09 阅读（744）

律师回答

摘要：本文介绍了小区自治管理的业主管理规约的合法性以及业主自治的特点和意义。业主自治是基于建筑物区分所有权而产生的，目的是为了管理共用部位和共用设施设备，避免公共事务无人管或无人可管的情况发生。业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离，由物业管理企业受聘管理。小区实行业主自治是目前比较常见的情况，在司法实践中，由业主自发组织并成立的自治组织是可以有效的代表业主的相关意见，并行使相关权力的。

关于小区自治管理的业主管理规约的合法性,通常情况下是合法的,但必须避免包含任何违法条款。小区自治是在物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权的基础上建立的,旨在依据法律法规的规定和民主原则,管理本区域内的物业的一种基层治理模式。
业主自治是由于建筑物区分所有权制度的确立和发展才成为必要。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而容易导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托其他组织或者自行对小区共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，以避免公共事务无人愿管或无人可管情况的发生，保证物业合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。只有业主真正实现自治，物业管理活动才能真正为业主服务，体现业主的利益，从根本上实现物业管理制度的目的。各国物业管理法律制度中，业主自治都是其基本组成部分。2003年我国颁布了《物业管理条例》，初步确立了以业主大会为核心的业主自治机制。
二、业主自治的特点
首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区的共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。
其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离，由物业管理企业受聘管理业主拥有所有权的物业。
最后，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治权的设定者或行使者的私利为目标。
小区实行业主自治是目前比较常见的情况，在司法实践中，由业主自发组织并成立的自治组织是可以有效的代表业主的相关意见，并行使相关权力的，具体情况应当根据相关法律规定的情况来进行认定，避免出现违法行为导致规约不具备合法性。

延伸阅读

结语：小区自治管理的业主管理规约的合法性通常情况下是合法的，但必须避免包含任何违法条款。业主自治是在物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权的基础上建立的，旨在依据法律法规的规定和民主原则，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。业主自治的特点是基于建筑物区分所有权而产生，借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离，由物业管理企业受聘管理业主拥有所有权的物业，并具有公益性。小区实行业主自治是目前比较常见的情况，在司法实践中，由业主自发组织并成立的自治组织是可以有效的代表业主的相关意见，并行使相关权力的，具体情况应当根据相关法律规定的情况来进行认定，避免出现违法行为导致规约不具备合法性。

法律依据

物业管理条例：第二章业主及业主大会第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
物业管理条例：第二章业主及业主大会第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
物业管理条例：第二章业主及业主大会第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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