房子刚买就被法院查封拍卖，如何应对？-法律问答|晖律网

房子刚买就被法院查封拍卖，如何应对？

回答于2024-05-03 阅读（2734）

律师回答

摘要：购房后未及时办理过户手续，房产仍在卖方名下，买方面临被法院查封拍卖的风险。买方应在执行标的执行终结前向法院提交执行异议申请书，维护自己的权益。如果异议被驳回，可以在收到执行裁定后十五日内提起执行异议之诉。根据最高人民法院的规定，符合一定条件的购房者可以排除执行，如已签订合法有效的买卖合同、合法占有房产、支付全部或部分价款且未办理过户登记等。商品房购买者也有类似保护规定。

刚买的房子就被法院查封拍卖怎么办？王艳律师为您详细介绍，请看下文。
很多当事人买了房产后，没有及时办理过户手续。此时，房产仍然登记在卖方名下，买方的风险很大，如果卖方发生债务，被法院强制执行，买方所购买的房产很可能会被被查封、拍卖用来偿还卖方的债务。
如果买方遇到这样的情况，你一定要在执行标的执行终结前（也就是你的房子被拍卖之前）向法院提交执行异议申请书来维护你的权益，如果执行法官驳回了你的执行异议，你还可以在收到执行裁定后十五日内向执行法院提起执行异议之诉。《民事诉讼法》第二百二十七条做了相应的规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
如果你从普通个人手中购买房屋并符合下列情况，则该房产不能执行。
2015年5月5日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称该规定），
第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
如果你购买的是商品房，被执行人是开发商的话，和上面的条件有所不同，当然了，如果你符合下列情形，该房产也不能执行：
该规定第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

延伸阅读

结语：购房后遇到法院查封拍卖的情况时，买方应及时向法院提出执行异议申请书，维护自身权益。根据《民事诉讼法》规定，法院应在十五日内审查异议，如理由成立，可中止执行；如理由不成立，可驳回。如对裁定不服，可依法提起诉讼。若符合最高法院规定的条件，如在查封前签订合法买卖合同、合法占有不动产、支付全部或部分价款且未办理过户登记等，该房产可能排除执行。对于商品房购买者，情况可能有所不同，但同样可根据规定排除执行。

法律依据

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第三十一条对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。
金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第二条人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第二十六条不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

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