二手房买卖合同中有哪些注意事项-法律问答|晖律网

二手房买卖合同中有哪些注意事项

回答于2024-04-24 阅读（38）

律师回答

摘要：二手房买卖合同中,业主的身份证明及其真实性的确认是签订合同的前提条件。特别是在买卖双方没有第三方中介担保的情况下,这一点非常重要,需要引起客户的足够关注。同时,双方也需要明确违约责任,以避免日后发生争执。合同中应增加“买受人自实际付款之日起在规定期限内出售房屋(出卖人自实际交付之日起出售房屋)”,以保证合同条款的最终履行。此外,购房者还需要注意房产过户的时间和费用交接的日期,以及经纪公司的代理费问

在二手房买卖合同中,业主的身份证明及其真实性的确认是签订合同的前提条件。特别是在买卖双方没有第三方中介担保的情况下,这一点非常重要,需要引起客户的足够关注。
2。有必要明确双方的违约责任，因为房地产交易复杂，金额巨大，有时会出现意想不到的情况，导致违约。为避免日后发生争执，在签订合同时应明确双方的责任和权利，以及违约金的数额和时间。遵循的原则是双方责任和权利平等。目前，绝大多数二手房买卖合同中，违约金的比例是以条款形式明确规定的，但对于赔偿时间没有具体的支付方式，这将导致违约方相应推迟支付时间，降低条款的实际约束力和执行力。因此，合同中应增加“买受人自实际付款之日起在规定期限内出售房屋（出卖人自实际交付之日起出售房屋）”，以保证合同条款的最终履行。在实际操作中，购房者会将房款分为首付和尾付，并在不同时间致电业主。因此，出卖人需要明确买受人的付款时间，而余额的付款时间取决于房产过户的日期，因此买受人有权知道房产过户的时间。逾期的，违约方应当根据实际情况履行第二条规定的违约责任。这是“交房”中购房者应注意的一个重要条款。需注明水、电、气、物、暖等费用的交接日期。因为明确的交接时间是明确职责分工的关键。同时，如果是公房交易，应在合同中明确房产、取暖等费用的支付时间和标准，原业主单位是否有既定要求和变更，出卖人需要进行的配合以及买受人需要签订的协议。随着中介市场的不断完善，消费者逐渐意识到，信誉良好的经纪公司能够有效地保护双方的权益。通过经纪公司进行二手房交易的比例逐年上升。因此，经纪公司的代理费越来越受到消费者的关注。但在目前的市场中，存在着经纪公司代理费不明确的问题。合同中只写了占总房价的比例，没有详细清单。中间会出现信息不平等，最终会损害消费者的利益。因此，买卖双方在签订合同时，必须要求经纪公司明确代理费的用途。
6。买主必须见房主。现在一些经纪公司有了“收购”业务，于是出现了“多卖一套房子”的违规操作。也就是说，经纪公司收到定金后，会带其他客户看房。最终，它将把房子卖给出价更高的人，而不管是否与第一个客户违约。原因往往是经纪公司的免责条款如业主不卖，即经纪公司不需要承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能承担下来。为此，提醒消费者，如果此时能行使权利，要求与房主见面当面核实，你的不当行为就会被曝光。
7。你必须学会使用补充协议。如果合同的条款不明确或需要进一步商定，买方和卖方应在合同相关条款或合同附加条款之后填写空白行，以明确合同双方的意思，这将减少后续阶段由于歧义而带来的不便和麻烦。

延伸阅读

二手房买卖合同中补充协议的使用是常见的做法,旨在解决在签订正式合同之前,买卖双方就某些重要事项达成的一致意见或者修改。不过,在补充协议的使用过程中,需要注意以下几点:

1. 补充协议必须经过双方协商一致,并且要在正式合同之前签署。如果补充协议与正式合同内容相冲突,应以正式合同为准。

2. 补充协议应当明确具体内容,不能含糊不清或者简单明了。如果补充协议内容过于抽象或者模糊,可能会导致争议和纠纷。

3. 补充协议应当经过法律审查,并且要在签署之前公之于众。如果补充协议存在违反法律法规或者违反公序良俗的内容,可能会导致合同无效。

4. 如果在签署补充协议之后,正式合同内容发生了变化,双方应当及时协商并修改补充协议,以免产生不必要的纠纷和损失。

补充协议是二手房买卖合同中重要的组成部分,但是其使用也需要遵循一定的法律规定和程序。只有遵守相关法律法规,才能保证合同的合法性和有效性。

结语：在二手房买卖合同签订中,确认业主身份及其真实性的前提条件非常重要。同时,双方需明确违约责任及赔偿时间和方式,以避免日后争执。在合同中应增加“买受人自实际付款之日起在规定期限内出售房屋”以保证条款的最终履行。出卖人也应明确买受人的付款时间及余额的付款时间,以避免逾期违约责任。此外,如果通过经纪公司进行二手房交易,买卖双方应要求经纪公司明确代理费的用途,以避免中间出现信息不平等的问题。最后,消费者还需学会使用补充协议来明确合同双方的意思,以减少后续阶段的麻烦。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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