房屋买卖过程中需要注意哪些关键点？-法律问答|晖律网

房屋买卖过程中需要注意哪些关键点？

回答于2024-04-22 阅读（1700）

律师回答

摘要：本文主要介绍了房屋买卖中的权属审查、权属限制审查、他人优先购买权以及禁止买卖情形。其中包括了军产房、乡产房不得买卖，二手房转让需满足合法登记要求，国有或集体资产需有主管部门批准等要点。另外还强调了共有人、承租人的优先购买权，以及法律规定和政策规定的禁止转让情形。总结来说，文章主要内容是房屋买卖中的各类限制和要求。

一、权属审查
1、军产房，乡产房不允许买卖。
2、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。
5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。
6，优惠价(标准价)的房改房要经单位同意。
二、权属限制审查
1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。
2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
三、是否涉及他人的优先购买权
1，共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。
2，已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
四、有无下列禁止买卖情形：
法律规定的禁止转让的情况有：
(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的;
(2)依法收回土地使用权的;
(3)共有二手房，未经其他共有人书面同意的;
(4)权属有争议的;
(5)未依法登记领取权属证书的;
(6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
有关政策规定禁止转让的情况有：
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
(4)上市出售后形成新的住房困难的;
(5)擅自改变房屋使用性质的;
(6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

延伸阅读

结语：在进行房屋买卖过程中，我们需要进行权属审查和权属限制审查。权属审查包括确认军产房、乡产房不得买卖，二手房转让人需具备合法房地产权证书等要求。而权属限制审查则需要考虑是否存在司法机关或行政机关的限制交易情形，以及是否涉及他人的优先购买权等。此外，我们还需避免禁止买卖情形，包括法律规定和政策规定的禁止转让情况。在房屋买卖过程中，我们应当遵循相关法律法规，确保交易的合法性和安全性。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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