买房时需要澄清哪些问题-法律问答|晖律网

买房时需要澄清哪些问题

回答于2024-04-26 阅读（2861）

律师回答

摘要：本文介绍了房地产开发企业应具备的资质、房地产项目是否合法、购房方的知情权、签订采购合同应注意的事项以及延迟交货如何维权的相关内容。购房时要注意房屋交付日期和违约责任,并查看房屋交付使用时开发商提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书。如果所建房屋与合同约定的面积不符,开发商应在变更确定后10天内以书面形式通知买受人。如果开发商未收到变更通知或收到通知后不同意变更,买方有权退房。

1. 开发商是否有资质呢？
房地产开发企业应当向工商部门申请设立并领取营业执照，经建设部门备案审核后取得《房地产开发企业资格证书》。此外，他们应该在税务部门办理税务登记。开发商资质等级在《房地产开发企业资质证书》中登记（各级资质的开发范围在《房地产开发企业资质管理规定》中有明确规定）。市民可向建设部门申请核查。
2。房地产项目合法吗？
正式销售的房地产必须依法取得“五证”，即《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。
如果你想知道一个楼盘是否符合合法销售条件，最简单的方法就是登录房管局网站进行“预售许可证查询”。
3。买方的知情权是什么。
如果为预售房地产设立样板房，应说明实际交付商品房的质量、设备、装修是否与样板房一致。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
4。签订采购合同（协议）应注意什么？
开发商在签订销售合同前，应当向买受人明确《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同示范文本》；商品房预售的，还必须明确《城市商品房预售管理办法》说清楚。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，也不得向买受人收取任何预付款。
购房合同应当载明房屋建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套（单位）或套内建筑面积计算的，应当在商品房买卖合同中注明建筑面积和分摊建筑面积。具体内容包括：
（1）当事人的姓名、住所；
（2）房屋的基本情况；
（3）房屋的销售方式；
（4）房屋价款的确定方式和总价、支付方式和支付时间；
（5）交付条件和日期使用；
（6）装修、设备的标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权责；
（8）公共财产权的归属配套建筑；
（9）面积差异处理；
（10）产权登记事项；
（11）争议解决办法；
（12）违约责任。
注：
根据《最高人民法院关于审理民事诉讼纠纷适用法律若干问题的解释》，虽然购买协议、认购协议不等于购买合同，但只是正式合同签订前的约定商品房买卖合同中，如果购房协议和认购协议中明确规定了上述12项内容，则应认定为合法有效的房屋买卖合同。
5。延迟交货如何维权？
按购房合同约定的房屋交付日期和违约责任执行。
6。收房时要注意什么？
房屋交付使用时，开发商应当按照买卖合同约定的条件将商品房交付给买受人。开发商违反合同的，应当承担违约责任。同时，开发商还应向买受人提供住宅质量保证书（列明经项目质监单位核定的质量等级、保修范围、保修期和保修单位）和住宅使用说明书。
7。如果所建房屋与合同约定的面积不符，该怎么办？
预售房屋在建设过程中确需变更设计的，其标准不得低于预售合同约定的标准。因结构变化或成本增加需要改变房地产价格的，应当与预购人约定。开发商应在变更确定后10天内以书面形式通知买方。如果开发商未收到变更通知或收到通知后不同意变更，买方有权退房。
根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，按实际情况结算房价；面积误差率绝对值大于3%的，按实际情况结算，买方有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，错误面积在3%以内的由买受人支付，超过3%的部分由房地产开发企业承担。当房产登记面积小于合同约定的面积时，如果误差小于3%，开发商将予以退还。如果误差超过3%，超出部分将退还两次。我国对共享区域的处理没有明确的法律法规，只有建设部的行政法规和地方政府的部门文件。普通住宅的普通股比例，多层为8%-15%，小高层为10%-20%，高层为15%-30%。根据《中华人民共和国城市居住区规划设计规范》国家标准，大城市居住建筑日照标准为冷天2小时，冬至1小时；在原设计建筑外增设任何设施，不得降低相邻住宅楼原有的日照标准；老区改造工程新建住宅楼的日照标准可酌情降低，但不得低于冷天1小时日照标准。
9。开发商该投诉哪个部门乱收费？
根据商品房销售“一价清”制度，配套基础设施的建设成本，包括供水、供电、供气、供热、通信、有线电视工程、安全监控系统、入户门、信箱及所有业主的配套设施，均计入开发建设成本的，除购买合同成交价格外，其他费用不予收取。如果购房者遇到开发商乱收费，可以向当地物价部门投诉。房产证怎么办？
预售商品房的买受人应当自商品房交付之日起90日内和买卖合同签订之日起90日内向房屋管理部门申请土地使用权变更和房屋权属登记。
开发商应协助买受人办理土地使用权变更和房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。开发商自房屋交付使用之日起90日内未取得房屋所有权证的，应当承担违约责任。具体流程如下：
1。收集填写《房屋（土地）权属登记申请表》，需开发商签字盖章。
2。到开发商指定的房屋面积测量站申请测绘。
3。缴纳公共维修基金和契税。
4。提交申请材料：
（1）申请表；
（2）购房合同；
（3）买卖双方签订预售合同；
（4）测绘表、房屋登记表、户型图；
（5）专项维修资金专用收据；
（六）契税完税证明；（七）身份证；（九）按揭购房银行还贷证明。

延伸阅读

开发商资质查询及注意事项

在购买商品房时，开发商的资质查询是非常重要的。开发商的资质直接关系到商品房的质量和售后。根据我国《房地产管理法》的规定，房地产开发商应当具备相应的资质，否则将面临相应的法律风险。

那么，如何查询开发商资质呢？购房者可以登录当地房地产管理部门的官方网站，通过官方网站查询开发商的资质信息。此外，购房者还可以到相关部门进行实地考察，了解开发商的规模和实力。

需要注意的是，在购买商品房时，购房者还需注意开发商的信用记录。如果开发商存在信用记录不良的情况，购房者可以谨慎购买。同时，购房者还需要了解开发商的房屋销售情况，确保购买的房屋为全新的商品房。

总之，开发商资质查询及注意事项是购房者在购房过程中需要关注的重要问题。通过查询开发商资质，购房者可以更好地了解开发商的规模和实力，保障自身的购房权益。

结语：开发商的资质、房地产项目的合法性、买方的知情权、签订采购合同的注意事项以及延迟交货的维权方式等都是购房者在购房过程中需要关注的问题。根据相关法律法规和购房合同约定，开发商应当向工商部门申请设立并领取营业执照，向建设部门备案审核后取得《房地产开发企业资格证书》，并在税务部门办理税务登记。房地产项目必须依法取得“五证”，即《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。购房者可以通过登录房管局网站进行“预售许可证查询”来了解楼盘是否符合合法销售条件。在购房过程中，开发商应向买受人明确商品房销售管理办法和合同示范文本，并在购房合同中载明房屋建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。如果为预售房地产设立样板房，开发商应说明实际交付商品房的质量、设备、装修是否与样板房一致。购房者在购房时，如果发现开发商违反合同约定，应当及时向相关部门投诉或申请仲裁，以维护自己的合法权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

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