商品房按揭的过程是怎样的-法律问答|晖律网

商品房按揭的过程是怎样的

回答于2024-04-12 阅读（2731）

律师回答

摘要：本文介绍了商品房按揭购房的过程和注意事项。购房人需要提交一系列资料,包括开发商的资格审核、购房合同签订、贷款审核和审批等环节。在按揭购房过程中,需要注意审核房地产的合法性、项目资金到位情况、项目基本情况和市场前景等。此外,还需了解个人按揭购买流程和注意事项,包括借款人申请、银行受理和调查、贷款审批和审核、抵押担保等环节。

商品房按揭购房的过程如下:

1. 开发商向银行提交申请,并提供相关资料。
2. 银行审核开发商的资格和提交的信息。
3. 如果开发商资格审核通过,银行与开发商签订按揭购房合同。
4. 开发商和购房人根据合同约定,前往银行办理按揭购房手续。
5. 银行对购房人进行贷款审核,并确定贷款金额和期限。
6. 购房人根据银行要求,前往银行办理贷款手续。
7. 开发商根据购房人提供的房屋买卖合同,向银行申请贷款购房所需的资金。
8. 银行对购房人提供的资金进行审核,并确定贷款金额和期限。
9. 购房人根据银行要求,前往银行办理贷款手续。
10. 开发商和购房人根据合同约定,前往银行领取贷款购买房屋。书面申请；
2。公司信息：包括营业执照、税务登记证、法人代码证、公司章程、贷款卡、开户情况、公司简介、法定代表人或授权代理人证明、股东大会决议等；项目信息：包括房地产开发企业资质等级证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、工程预算资料、商品房预售许可证等。银行认为有必要提供其他信息。
项目调查的主要内容包括程序合法性、项目资金到位情况、项目基本情况、市场前景和效益等。对该项目进行实地调查，核实资料和项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况报送审查部门，经批准后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。（2）个人按揭购买流程：
1。借款人申请：借款人申请个人购房贷款时，购房必须是既有房屋或多层主体结构封顶，且高层建成超过总投资三分之二。借款人需填写《个人购房贷款表》，并提供以下资料：
（1）借款人身份证，包括身份证或户口簿等
（2）婚姻状况证明，婚姻登记机关核发的结婚证或婚姻关系证明；未婚的核发未婚证；
（3）不低于房价30%的首付证明；此处，要注意规定，购买建筑面积在90平方米以下的首套自住住房，首付比例不低于20%，购买商业门面的首付比例不低于40%。（四）房地产部门统一印制的具有法律效力的商品房买卖合同。（五）共有人同意以所购房屋作为抵押物的证明；（六）借款人家庭财产和经济收入的证明。属于借款人家庭成员共同还款的，各方应当签订共同还款责任确认书，明确一方无力偿还贷款的，另一方应当继续承担还款责任。2银行受理和调查：信贷部门收到上述信息后，对信息的真实性和借款人偿还贷款本息的能力进行调查，确定是否贷款、贷款金额和期限。调查的主要内容包括：（1）首付是否全部存入信用社开设的售房专户；（2）房价是否合理，是否与当地同类楼盘的市场价格相当；（3）贷款期限加借款人年龄是否在60年以上；（4）抵押担保是否充分有效；共有人是否出具同意抵押的法律文件；必要时，借款人需提供房地产评估报告等权利证明。三。贷款审批：贷款审批部门重点检查购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款；所购房屋价格是否与当地同类楼盘的市场价格相当，必要时，可以委托具有房地产评估资质的机构进行评估；共有人是否出具了合法的抵押书面意见；抵押价格是否与当地同类房产的市场价格相等；借款人偿还贷款本息的能力；
贷款审核部门审核后，可以提出贷款额度和期限，与借款人、开发商签订个人购房贷款合同，直接报经授权人审批。在签订借款合同时，代理人主动向借款人和担保人解释合同条款。借款人办理完住房保险、公证、抵押预登记等手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由贷款员填写贷款收据，借款人按指纹签字或确认，借款人签署划扣授权书。信用合作社将资金直接转入开发商在信用合作社开设的售房专用账户，并告知借款人贷款已发放，开发商出具收款证明。信贷部应在发放贷款后10个工作日内将数据归档。二是按揭购房时应注意的事项：
（1）审核拟购买的房地产是否符合贷款条件，并提醒购房者首先了解拟购买的房地产是否与银行签订了合同，属于预售房地产的范围。（2）与开发商签订购房协议并支付定金。为避免纠纷，协议中应明确银行不同意贷款时如何处理定金及支付方式，避免贷款无法审批、购房无法完成时，定金应予以补偿的情况。
（3）贷款获批后，与开发商签订《房地产预售合同》或《房地产销售合同》，跟踪交易见证办理，并根据房地产交易所监管的预售合同与银行签订《房屋抵押合同》。

延伸阅读

根据我国《商品房销售管理办法》和《商品房按揭贷款管理办法》的相关规定，商品房按揭购买流程主要包括以下几个步骤：

1. 签订《商品房买卖合同》：购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，约定房屋买卖价格、交付标准、付款方式等事项。
2. 支付定金：购房者支付一定比例的房价作为定金，以保证购房合同的履行。
3. 申请购房贷款：购房者向商业银行申请购房贷款，提供相关资料，如收入证明、婚姻状况等。
4. 审批通过：商业银行对购房者的申请进行审批，决定是否给予贷款及贷款额度。
5. 签订《个人住房贷款合同》：购房者与商业银行签订《个人住房贷款合同》，约定贷款种类、利率、还款方式等事项。
6. 支付首付款：购房者按照合同约定，向开发商支付首付款。
7. 办理房产过户手续：购房者缴纳剩余房价，开发商为购房者办理房产过户手续。
8. 领取房屋钥匙：购房者领取办理完房产过户手续后的新房钥匙。

在商品房按揭购买过程中，购房者应格外关注以下几点：

1. 了解商品房销售政策和规定，确保自身权益。
2. 检查购房合同、贷款合同及相关协议，确保合同条款合法、明确。
3. 了解楼盘的预售许可证、土地使用证等证明文件，确保房屋合法。
4. 关注房屋买卖价格、付款方式等细节，避免被“陷阱”所坑骗。
5. 保留好相关证据，如定金收据、购房合同、贷款合同等，以备不时之需。

总之，商品房按揭购买是一个较为复杂的法律过程，购房者应时刻关注国家法律法规及政策变化，维护自身权益。在购买过程中，如有疑问，可咨询专业律师。

结语：结语：商品房按揭购房流程包括开发商向银行提交申请、银行审核开发商资格、签订按揭购房合同、开发商和购房人前往银行办理按揭购房手续、银行对购房人进行贷款审核、购房人前往银行办理贷款手续、开发商向银行申请贷款购房所需的资金、银行审核购房人提供的资金、购房人前往银行办理贷款手续、开发商和购房人前往银行领取贷款购买房屋等步骤。在购房过程中，需要注意公司信息和项目调查，以及贷款审批和注意事项。

法律依据

商品房销售管理办法：第六章法律责任第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
商品房销售管理办法：第二章销售条件第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

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