二手房买卖规避风险的方法-法律问答|晖律网

二手房买卖规避风险的方法

回答于2024-04-25 阅读（1240）

律师回答

摘要：本文探讨了房地产调控政策导致房价松动后,购房者需要注意的房地产交易问题。其中包括如何保障自己的权益以及签订房地产交易协议的注意事项。文章提到,购房者应该确保出售人必须是房屋的所有人,可以由中介公司通过产权调查完成。如果公证委托书未能及时提供,可以要求所有人出具手写委托书,代理人代为签订合同,而支付的定金暂交中介公司保管的方式。文章还提醒购房者,在购买五年内房龄的房屋时,不建议签订协议,因为房价变动

最近房地产调控政策的推出,导致一些房产的价格出现松动,这使得一些观望的购房者有了购买房产的打算。但由于房地产交易涉及金额巨大，一旦发生纠纷可能造成重大的损失。近日，就有读者来信询问，如何才能在最有效保障自己权益的情况下，买到称心如意的房子。
记者就这一问题咨询了汉宇地产诉讼及追佣部副经理王鸿艳。王鸿艳表示，在买房子时，首先要确定出售人必须是房屋的所有人，这一步可以由中介公司通过产权调查完成。若出售房屋的只是代理人，则应要求其提供公证委托书。如果公证委托书未能及时提供，而买房又迫在眉睫，购房者可以选择所有人出具手写委托书，代理人代为签订合同，而支付的定金暂交中介公司保管的方式，在代理人出具公证委托后，由中介公司转交定金。
其次，有购房者在购买五年内房龄的房屋时，会选择签订协议，约定五年后再交易，主要是减少税费的支出。但王鸿艳表示，并不建议购房者采取这种方式。因为一方面，上海房价变动较大，没有人能够预计到以后的房价，如果房价涨幅远远大于违约金的约定数额，很容易导致纠纷诉讼;另一方面，如果业主又与其他人签订多份类似的定金协议，一房多卖，购房者的权益也可能会受到侵害。
最后，购房者在签订协议时必须谨慎。一方面，在签订每份协议时应该注意条款约定，尤其是在签订定金协议或买卖居间协议等文书时，必须明确交易条件，并且将其写入协议。例如，约定业主赠送全套家具，而该条款并未写到协议中或约定不明，如果实际交房时，业主不愿意再赠送家具或只愿意赠送部分家具，而购房者就很难证明双方之前有此约定，最后只能承担不利后果。
另一方面，基于不动产的公示、公信原则，若是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效(有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外)。但如果房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，若仅有部分人签定，则在其他权利人事后不予追认的情况下，买卖合同将被认定为无效，因此，购房者需注意签订文书的，应该是房屋的权利人或持有合法委托书的代理人。不过，相关法律也规定，买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。举例而言，若该房屋全家共有且系家庭用房，在看房期间就存在全家居住在其内的状况，那在看房的过程中，全家认可出售这个意向，且在看房的过程中就房屋的交易价格进行协商，口头协商基本一致，都可以作为认定有代理权的证据。

延伸阅读

近年来，我国政府对于房地产市场的调控力度不断加大，以稳定房价、保障居民住房安全。然而，随着调控政策的不断深化，一些购房者担心调控政策的松动可能导致购房权益受损。为了确保购房权益，购房者可以采取以下措施：

1. 关注政策动态。购房者应关注国家及地方政府发布的房地产市场调控政策，了解政策走向，以便及时调整购房计划。

2. 签订合同前审查合同条款。在购房合同签订前，购房者应仔细审查合同条款，确保合同中关于购房权益的约定符合国家法律法规及政策。

3. 购买商品房时查看并保存相关证件。在购买商品房时，购房者应仔细查看并保存相关证件，如土地使用权证、房屋所有权证等，以备不时之需。

4. 保留证据。购房者应保留购房时的相关证据，如收据、发票、照片等，以便在需要时证明购房事实及价格。

5. 寻求法律支持。购房者可以通过咨询律师、申请仲裁或向法院提起诉讼等方式，维护自身购房权益。

总之，购房者应提高警惕，确保在购房过程中维护自身权益。在调控政策不断变化的背景下，购房者还应关注国家及地方政府发布的政策动态，以便及时调整购房计划。

结语：购房者购买房产时，需要谨慎签订各种协议，尤其是定金协议和买卖居间协议。在签订定金协议时，要注意明确交易条件并写入协议中；在签订买卖居间协议时，要注意卖方和买方必须是具有完全权利的人，以避免纠纷诉讼。此外，如果房屋出售时权利登记仅为出卖人一人，购房者需注意其他共有人的追认；如果房屋出售时权利登记为数人，购房者需注意其他权利人的追认，并注意代理人是否持有合法委托书。最后，购房者还需注意不动产公示、公信原则，确保签订的合同有效。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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