贷款抵押金谁来承担

律师回答
摘要:按揭贷款抵押金由银行承担,开发商需按一定比例存入保证金,用于担保按揭贷款。银行需承担按揭贷款的连带保证责任,直至房产证办理出来并完成抵押登记后,银行才会将按揭贷款保证金退还给开发商。然而,按揭贷款抵押金也存在风险,主要来自借款人和贷款行。借款人未获得银行贷款、未按时还款,或者拖延办理房产证等,都会增加风险。同时,贷款行未按期放款或解除合同等,也会对开发商造成资金链断裂的风险。
按揭贷款抵押金由谁承担?
按揭贷款抵押金,又称按揭贷款保证金,是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱。银行需承担按揭贷款的连带保证责任,直至房产证办理出来并完成抵押登记后,银行才会将按揭贷款保证金退还给开发商。
银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在。通常的做法是银行与房地产开发企业签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》,并在合同上约定,银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款,而开发商在银行开立保证金专户,并按发放贷款余额的一定比例存入保证金,为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证,并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后,银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间内,若购房借款人未按合同约定按期还本付息的,则由开发商代为偿还,银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。
既然是担保,就会有一定风险,风险主要来自两个方面:借款人和贷款行。借款人未获得银行贷款、未按时还款,或者可以办理房产证市,借款人拖延办理房产证,这些对于开发生来说都是客观存在的风险。
如果贷款行未按期放款,导致购房人本来符合放款条件,而又变得不符合,则开放商将无法获得购房人的放款,造成资金链断裂。在《借贷合同》中约定,对连续3个月不还款或一年内累计6次逾期还款的,按揭银行有权解除《借贷合同》。若按揭银行并不急于行使解除权,它将有权直接要求开发商承担保证责任,从而直接划扣保证金帐户资金。这对于开发生来说也是不小的风险。
延伸阅读
结语:按揭贷款抵押金由银行承担,但存在风险。银行与开发商签订合作协议和担保合同,约定开发商按揭贷款保证金比例,开发商需将一定比例的款项存入保证金账户,为银行按揭贷款提供担保。在购房人办理房产证和还本付息期间,开发商代为偿还贷款,银行有权从保证金账户中扣划相关款项。同时,银行和开发商需承担风险,借款人未获得银行贷款、未按时还款或拖延办理房产证等,都会对按揭贷款产生影响。
法律依据
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第五十条\t房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第三十二条\t房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释(2020-12-31)\t第三十七条\t当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押,经审查构成无权处分的,人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。
当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押,抵押权人请求行使抵押权,经审查查封或者扣押措施已经解除的,人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的,人民法院不予支持。
以依法被监管的财产抵押的,适用前款规定。

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