一、五证不全签的购房协议有效吗
1.没有效。
2.开发商只有在取得了五证的情况下才可以对外销售房子，民法典规定，违反法律强制性规定的合同无效。所以，开发商在没有五证的情况下和购房者签订的房屋买卖合同不具有法律效力。
3.法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、五证不全的房子定金能退吗
五证不全的房子定金能退。
房子五证不全，不符合销售条件的，属于开发商违约的，可以要求双倍退还定金。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《商品房销售管理办法》
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。
综上所述可知，五证不全签的购房协议是没有效的，法律规定五证齐全的房子才可以进行买卖，如果五证不齐全的话就不可以买卖，所签订的合同也是无效的。
