二手房买卖合同履行中卖家违约，如何维权？-法律问答|晖律网

二手房买卖合同履行中卖家违约，如何维权？

回答于2024-04-12 阅读（27）

律师回答

摘要：在二手房买卖中,卖方违约的情况有很多种,包括卖方将房屋直接卖给第三人、卖方不按时交付房屋、卖方不签收定金和卖方要求提高房价办理过户等。如果卖方违约,买方可以根据具体情况要求对方继续履行或解除合同,并承担相应的违约责任。在合同签订后,合同即刻生效。如果合同中没有特别约定事项,则默认为有效。

作为二手房的买方,在卖方违约的情况下,可以根据具体情况要求对方继续履行或解除合同,并且要求按照合同的约定承担违约责任。如果一方没有履行合同义务或者履行不符合合同约定,那么他或她应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在合同签订后,合同即刻生效。如果合同中没有特别约定事项,则默认为有效。如果任何一方违约,他或她都应当承担相应的违约责任。关于定金和违约金,一般会在合同中明确说明,以合同为准,主要有两种情况。
1、适用定金罚则，即买方违约不退定金，卖方违约返还双倍定金。
2、比例罚则；以合同金额的10％为上限，就是说是100万的房子最高违约金是10万。
一、在二手房买卖中卖方违约的情况有哪些？
1、卖方将房屋直接卖给第三人。
卖方如果将房屋卖给了第三人但还未办理过户，那么买方可以优先过户，但如果已经办理了过户，那卖方就已经构成了恶意违约，致使双方无法达到合同目的，这时买方可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求卖方根据房屋差价赔偿违约责任。
2、卖方不按时交付房屋。
这种情况很多见，房屋如果已经办理了过户，那就只需按照合同约定的时间收房，如果卖方不交房，买方可以起诉。但是如果双方还未过户，卖方却不按照合同约定交房，这时通常需要通过律师，发律师函催告，如果卖方依旧坚持不交房，买方再起诉要求其交房。
3、卖家不签收定金。
通常在房产买卖合同中约定有定金的数额，然而通常买家在将定金交给中介后，转交给卖家，卖家这时却不签收。不签收定金的话，卖家就构不成违约的条件，因为定金是实践合同，也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的，如果卖家不签收定金，买家起诉要求双倍返还定金也是徒劳的。
4、卖方要求提高房价办理过户。
在实际买卖过程中，很多卖方在签订合同后认为房子卖得便宜，要求另外加钱过户。在这种情况下，买方应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止卖方将房屋卖与第三人，同时要求法院判定卖方继续履行合同。

延伸阅读

结语：作为二手房的买方,在卖方违约的情况下,可以根据具体情况要求对方继续履行或解除合同,并且要求按照合同的约定承担违约责任。如果一方没有履行合同义务或者履行不符合合同约定,那么他或她应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在合同签订后,合同即刻生效。如果合同中没有特别约定事项,则默认为有效。如果任何一方违约,他或她都应当承担相应的违约责任。关于定金和违约金,一般会在合同中明确说明,以合同为准,主要有两种情况。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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