按揭房贷款银行利息怎么算利息-法律问答|晖律网

按揭房贷款利息的计算如下：
（一）一次还本付息，利随本清；
（二）等额本息还款，每月固定金额还款；
（三）等额递增或等额递减，还款方式等同于等额本息；
（四）等额本金还款，将本金分摊到每月同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
一、等额本息还款和等额本金还款如何比较
1、计算方法不同
等额本息还款法——即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
等额本金还款法——即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。
2、两种方法支付的利息总额不一样
在相同的贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额少于等额本息还款法。
3、还款前几年的利息、本金比例不一样
等额本息还款法前几年还款总额中利息占的比例较大（有时高达90％左右），等额本金还款法的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50％左右。
4、还款前后期的压力不一样
因为等额本息还款法每月的还款金额是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；等额本金还款法每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
5、要考虑资金的时间价值
在比较两种还款法的偿还本息多少时，如果直接将各期应偿还的绝对值相加进行比较是不客观的。通过考虑时间价值，导致不同支付之间产生不同利息的因素，两种还款法的数量上是一致的。
6、两种还款适合不同人群
两种还款方式从本质上是一致的。人民银行之所以规定两种住房贷款的还款法主要是为了指导商业银行为按揭购房者提供不同程度的信贷支持。等额本金还款法的年还款额是逐年递减的，但前期的年支付金额要大于等额本息还款法，负担较重，适用于有一定积蓄或前期收入较丰厚，但后期收入逐渐减少的借款人，如中老年人等。等额本息还款法每年的还款额相等，适用于预期收入稳定或递增的借款人，如青年人。计划贷款买房的人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用还款法，并订立合同。
二、贷款有哪些还款方式
1、等额本息还款：即贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。这种方式每月的还款额相同；
2、等额本金还款：即借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期(月)归还，同时付清上一交易日到本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的还款额逐月减少；
3、按月付息到期还本：即借款人在贷款到期日一次性归还贷款本金〔期限一年以下(含一年)贷款适用〕，贷款按日计息，利息按月归还；
4、提前偿还部分贷款：即借款人向银行提出申请，可以提前偿还部分贷款金额，一般金额为1万或1万的整数倍，偿还后此时贷款银行会出具新的还款计划书，其中还款金额与还款年限是发生变化的，但还款方式是不变的，且新的还款年限不得超过原贷款年限
三、若提前还款是等额本息还是等额本金
两者各有利弊，根据个人情况不同选择。
等额本金是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态。等额本息是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变。
两者区别：
（一）每月还款金额不同：等额本金每月还款金额是递减的，用等额本金的方式还款每月会固定偿还金额相同的本金，而利息的支付金额则随着月份的推移往后递减。等额本息是每月偿还相同的金额，早期偿还金额中利息的占比大。
（二）产生的利息不同：等额本金还款的总利息要少于等额本息的还款总利息。比如贷款50万元，借款期限为1年，贷款年利率为4．35％。等额本金还款的总利息为2356．25元，等额本息的还款总利息为2371．88元。
（三）适宜人群不同：等额本金适合早期收入较高，后期收入降低的人群。等额本息适合每月有固定收入的人群。
（四）优劣点不同：等额本金的优势在于可以节约更多的利息，有利于提前还款，劣势在于前期还款压力大。等额本息的优势在于还款每月还款压力较小，劣势在于需要支付更多的利息以及不利于提前还款。
【本文关联的相关法律依据】
《贷款通则》第三十二条
借款人应当按照借款合同规定按时足额归还贷款本息。贷款人在短期贷款到期1个星期之前、中长期贷款到期1个月之前，应当向借款人发送还本付息通知单;借款人应当及时筹备资金，按期还本付息。贷款人对逾期的贷款要及时发出催收通知单，做好逾期贷款本息的催收工作。贷款人对不能按借款合同约定期限归还的贷款，应当按规定加罚利息；对不能归还或者不能落实还本付息事宜的，应当督促归还或者依法起诉。借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。

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