如何进行房地产抵押，房地产抵押实现后如何清偿-法律问答|晖律网

如何进行房地产抵押，房地产抵押实现后如何清偿

回答于2024-04-19 阅读（1157）

律师回答

摘要：不动产抵押是指抵押人以不转移占有合法不动产的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押权人有权以拍卖抵押房地产的价款依法优先受偿。房地产抵押应凭土地使用权和房屋所有权证书办理。抵押房地产需要拍卖时，土地上新增的房屋可以依法与抵押物一并拍卖，但抵押权人对新增房屋拍卖所得不享有优先受偿权。房地产抵押权实现后，处分房地产所得的价款应当按照一定的顺序分配。此外，在房屋交易后，买卖双方还应注意办理燃气更名

不动产抵押是指抵押人以不转移占有合法不动产的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务的，抵押权人有权以拍卖抵押房地产的价款依法优先受偿。
依法取得的房屋所有权和房屋占用的土地使用权可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权可以抵押。
房地产抵押应凭土地使用权和房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。房地产抵押权的土地使用权以转让方式取得。房地产依法拍卖后，抵押权人应当从拍卖价款中支付相当于土地使用权出让金的价款，抵押权人可以优先受偿。
房地产抵押合同签订后，土地上的新房不属于抵押财产。抵押房地产需要拍卖时，土地上新增的房屋可以依法与抵押物一并拍卖，但抵押权人对新增房屋拍卖所得不享有优先受偿权。房地产抵押权实现后，处分房地产所得的价款应当按照下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用；（二）抵减抵押房地产的应纳税额；（三）偿还抵押权人债券的本息和支付的违约金；（四）赔偿债务（五）将剩余部分返还抵押人。三是房地产交接中应注意哪些问题（1）做好水、电、煤的抄表工作，计算出金额，确定上下两户各自的份额（2）。上下两户在交房时要做好这项工作，避免在交房后为这些小开销争吵。现在上海的水电都附在房子上了。房屋产权一经转让，房屋内相应的水电设施也将随之转让。没有必要改变房子的名字。但气体是不同的，它仍然有一个名字。如果不更名，原房东可以凭原燃气安装证件拆除燃气设施，新业主只能再次申请燃气设施。因此，房屋交易后，买卖双方在交房时不应忘记办理燃气更名手续。办理有线电视的结算和更名手续一般来说，买卖双方在房屋交易后不会忘记结算相关的水、电、煤等费用，但往往忽略了有线电视。事实上，和燃气一样，有线电视在安装时也有初始安装费，不附在房子上，户名可以更改。而现在大部分的有线电视费用支付滞后，很有可能是原业主拖延了很多有线电视费用的支付，所以在交房后交易时，除了结算有线电视费用外，我们也不能忘记办理有线电视更名手续。
（3）办理维修基金和物业管理费的结算和更名手续
房屋交易后，还有维修基金和物业管理费的结算。由于维修资金数额较大，大部分买卖双方都会关注这个问题，结算和更名手续也不会忘记。由于物业管理费数额不大，很多买卖双方往往忽视了这个问题。
（四）办理相关账户转入和转出手续
由于投资者数量不断增加，他们的账户转入和转出没有问题，因此账户问题往往被忽视，但往往影响到未来买家的账户转入。为了今后双方的方便，我们一定不能忘记解决账目问题。对于很多买卖双方来说，在交房上述事项后，往往会忘记在房屋交接证明上签字。一些大型中介公司可能会督促买卖双方签订交割函，确认买卖双方最终的交割行为。移交文件实际上是一把双刃剑。签字和不签字往往会导致不同的后果。

延伸阅读

结语：不动产抵押是指抵押人以不转移占有合法不动产的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务的，抵押权人有权以拍卖抵押房地产的价款依法优先受偿。依法取得的房屋所有权和房屋占用的土地使用权可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权可以抵押。房地产抵押应凭土地使用权和房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。房地产抵押权的土地使用权以转让方式取得。房地产依法拍卖后，抵押权人应当从拍卖价款中支付相当于土地使用权出让金的价款，抵押权人可以优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上的新房不属于抵押财产。抵押房地产需要拍卖时，土地上新增的房屋可以依法与抵押物一并拍卖，但抵押权人对新增房屋拍卖所得不享有优先受偿权。房地产抵押权实现后，处分房地产所得的价款应当按照下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用；（二）抵减抵押房地产的应纳税额；（三）偿还抵押权人债券的本息和支付的违约金；（四）赔偿债务（五）将剩余部分返还抵押人。三是房地产交接中应注意哪些问题（1）做好水、电、煤的抄表工作，计算出金额，确定上下两户各自的份额（2）。上下两户在交房时要做好这项工作，避免在交房后为这些小开销争吵。现在上海的水电都附在房子上了。房屋产权一经转让，房屋内相应的水电设施也将随之转让。没有必要改变房子的名字。但气体是不同的，它仍然有一个名字。如果不更名，原房东可以凭原燃气安装证件拆除燃气设施，新业主只能再次申请燃气设施。因此，房屋交易后，买卖双方在交房时不应忘记办理燃气更名手续。办理有线电视的结算和更名手续一般来说，买卖双方在房屋交易后不会忘记结算相关的水、电、煤等费用，但往往忽略了有线电视。事实上，和燃气一样，有线电视在安装时也有初始安装费，不附在房子上，户名可以更改。而现在大部分的有线电视费用支付滞后，很有可能是原业主拖延了很多有线电视费用的支付，所以在交房后交易时，除了结算有线电视费用外，我们也不能忘记办理有线电视更名手续。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

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