贷款房屋转让有哪些限制-法律问答|晖律网

贷款房屋转让有哪些限制

回答于2024-04-23 阅读（1420）

律师回答

摘要：房屋贷款转让需要考虑多方面的合同关系约束。在房屋买卖合同中,规定了房屋转让人和受让人之间的买卖关系,以及贷款合同中约定的借款人与贷款人之间的借贷关系,以及与相关第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。在贷款担保方式上,抵押房屋的转让需要卖房人先用其它担保方式做替代担保,并征得贷款银行书面同意。无论何种情况,房屋转让前都应及时办理各类合同的变更手续,房屋转让后应及时办理贷款提前还款和房屋

一、贷款房屋转让的限制
在房屋贷款转让过程中，受到多方面合同关系的约束。其中包括：
1. 房屋买卖合同中规定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系；
2. 贷款合同中约定的借款人与贷款人之间的借贷关系，以及与相关第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。所以，贷款所购房屋转让时，除了遵从一般房屋转让的条件，还要考虑贷款合同关系的特殊性。
贷款担保方式对所购房屋转让的约束：
1、抵押房屋的转让
采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。如何解决这个问题呢：
(1)卖方可以用其它担保方式做替代担保，暂时解押，待房屋过户，房屋出售所得价款偿还银行贷款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋作为未还贷款的担保，并变更《贷款合同》以便办理解押手续，待房屋过户后，用收回的房款提前还清贷款。
(2)买卖双方通过二手房中介机构进行交易，如果中介机构与贷款银行签订了二手房合作协议，通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保，并能过中介机构办理二手房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。
2、第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响
借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息甚至收取违约金。同时，如果《保证合同》、《质押合同》中有关条款对所购房屋的约定，决定是否要将贷款所购房屋转让行为事先通知第三方担保人，以避免纠纷。
3.无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后，应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。
4.目前北京市房屋转让基本上通过中介机构进行，大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系，因此，房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息，简化手续。贷款所购房屋转让时，购房人能否办理个人住房贷款?回答是肯定的。对购房人而言，这种贷款与商业银行办理的二手房贷款程序基本一样，主要不同点是：
(1)由于转让的房屋是贷款所购，因此贷款银行要求转让双方的购房资金都通过贷款银行结算，由于受让方也申请银行贷款，因此，转让方提前还清银行贷款，受让方得到贷款都要在同一天进行，银行会在双方资金的结算时间、方式上做特殊安排，房屋转让双方都应该按照事先协商好的时间、方式办理借款、还款手续，这样才能保证交易正常进行;
(2)对于转让期房的，由于开发商要为受让方提供期房阶段第三方保证，因此房屋转让双方要与贷款银行和开发商协调好贷款发放、偿还时间，并将开发商退给期房转让方的资金、期房受让方支付给开发商的房款、开发商为期房转让方提前还清银行贷款金额以及银行给期房受让方的贷款金额计算清楚，避免交易过程中出现不必要的纠纷。
总之，由于我国住房二级市场开放不久，交易过程的法制化和规范化还有一个过程，广大购房者在转让贷款所购房屋时，要多研究有关合同，多与贷款银行、购房者、房屋交易部门和开发商沟通，以寻求一条高效的交易途径。
二、申请按揭贷款应注意什么
第一、申请贷款前不要动用公积金。
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。
第二、在借款最初一年内不要提前还款。
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
第三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。
当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请，但是，借款期限变更按规定只可办理一次。
第四、取得房产证后不要忘记退税。
当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同，支付房款后即办理;购房者已缴个人所得税税基抵扣;申请，取得本人的;税收通用缴款书;。待您办妥房地产权利证明后的6个月内，应前往税务部门办理退税手续。
第五、贷款后出租住房不要忘记告知义务。
当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
第六、贷款还清后不要忘记撤销抵押。
当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
第七、不要遗失借款合同和借据。
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于借款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

延伸阅读

在申请按揭贷款时,需要注意的细节问题有很多。其中,最为重要的细节问题之一是购买房屋的价格。银行在审批贷款时会根据房屋的价格来评估贷款额度,因此购买房屋的价格越高,可贷款额度也就越高。

此外,还需要留意房屋的房龄和贷款年限。房龄是指房屋的使用年限,对贷款额度有一定的影响。而贷款年限则是指银行对贷款期限的认可程度,一般较长。

还有,需要考虑房屋的地点和周边环境。通常来说,位于城市中心、繁华地段或交通便利、配套设施齐全的房屋更容易获得银行的青睐。

最后,还需要了解贷款的利率和还款方式。银行会根据市场情况定期更新贷款利率,申请贷款前需先了解最新的利率情况。而还款方式则分为等额本息和等额本金两种,需要根据自己的实际情况进行选择。

申请按揭贷款时需要关注的问题很多,需要仔细考虑。如果对任何细节问题不确定,建议咨询专业的律师或银行工作人员。

结语：在房屋贷款转让过程中，需要考虑多方面的合同关系约束。在房屋买卖合同中，规定了房屋转让人和受让人之间的买卖关系；在贷款合同中，规定了借款人与贷款人之间的借贷关系以及与相关第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。因此，在贷款所购房屋转让时，除了遵守一般房屋转让的条件外，还需要考虑贷款合同关系的特殊性。在申请按揭贷款时，需要注意不要动用公积金、在最初一年内不要提前还款、还贷有困难时不要忘记寻找身边的银行、取得房产证后不要忘记退税、贷款后出租住房不要忘记告知义务、贷款还清后不要忘记撤销抵押、不要遗失借款合同和借据。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第五节中介服务机构第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问房产转让有哪些限制？

答

以下这些房产不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权但不符合规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属...查看全文

问房地产转让限制有哪些？

答

土地使用权不符合条件、裁定限制房地产权利、收回土地使用权、未经共有权人同意、权属有争议、未登记领取权属证书、禁止转让等情形下的房地产权转让禁止。...查看全文

问二手房贷款限制有哪些？

答

本文介绍了二手房贷款的限制和方式。二手房贷款限制包括房屋所有权证明、房屋年龄、贷款成数、贷款期限和借款人实际年龄等方面。二手房贷款方式主要是房屋抵押贷款,流程包括向银行提出贷款申请、银行初审合格后由银行指定的房产评估机构对房屋价值...查看全文

问二手房贷款有哪些限制

答

1、已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房；2、房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产；3、贷款成数：普通住房最高8成，而其他房产最高6成；4、贷款期限：...查看全文

问股权转让有哪些限制？

答

律师分析： 1、转让场所的限制。2、发起人所持有股份的转让限制。3、公司董事、监事、高级管理人员所持股份转让的限制。4、对公司收购自身股份的限制和接受本公司股票为质押标的的限制。【法律依据】：《中华人民共和国公司法》第一百...查看全文

问债的转让有哪些限制

答

（一）债权转让被限制，不得转让的是特定合同的合同权利，主要是因为合同性质决定了合同权利只能在特定当事人之间发生。一种是以特定的债权人为基础发生的合同权利；一种是从权利不得与主权利分离而单独转让。（二）依照当事人约定，债...查看全文

问土地转让限制有哪些？

答

土地所有权不容买卖,属于国家所有。城市土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地除法律规定为国家所有外,属于集体所有。国家可以征用土地并给予补偿,任何组织或个人不得侵占、买卖或非法转让土地。土地使用权可以转让,但需符合法律规定。...查看全文

问债权转让限制有哪些

答

法律分析:债权转让的限制:根据债权性质不得转让、根据当事人约定不得转让、依照法律约定不得转让。债权转让不需要经债务人同意，但应当通知债务人。如果未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的，受让人同时取得与主...查看全文

问汇票转让有哪些限制？

答

汇票转让限制：（1）出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，其后手在背书转让的，原背书人对后手的被背书人不承担保证责任。（2）汇票须完整转让，将汇票金额的一部分转让的背书，或将汇票金额分别转让给2人以上的背书无效。（3）背不得附有条...查看全文

问债的转让有哪些限制

答

法律分析： 1、债权转让被限制，不得转让的是特定合同的合同权利，主要是因为合同性质决定了合同权利只能在特定当事人之间发生。一种是以特定的债权人为基础发生的合同权利；一种是从权利不得与主权利分离而单独转让。 2、依照当事人约定，债权...查看全文

问股权转让有哪些限制

答

法律分析：股权转让有以下限制：发起人转让限制，股份有限公司中发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让；公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所...查看全文

问股权转让限制条款有哪些内容

答

法律分析：股权转让限制条款有以下内容：有限公司中股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意，其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。法律依据《中华人民共和国公司法》 ...查看全文

问购房合同贷款有哪些限制？

答

购房合同贷款不可行，房屋贷款需要提供房产证和其他相关证明材料。购房合同纠纷可找建设局、消协部门、开发商或消费者协会解决。购房合同不合理条款包括强迫性条款、违约赔偿过低、显失公平、无限扩大不可抗力外延和公摊面积模糊。...查看全文

问贷款买房年龄限制有哪些

答

贷款买房有年龄限制。贷款属民事行为，借贷方应符合我国对于自然人民事行为能力的规定。每个银行还是会稍微不同，最低是18岁成年可以买，但也要有还款能力。有些银行可以有家人做担保人就可以购买。最大年龄女的不超过60岁，男的是65岁。一般...查看全文

问房屋转租的限制条件有哪些

答

转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意。那么为什么规定房屋转租的这个限制条件呢？根本原因在于租赁权权能及性质法律上不明确。如果明确转租权的存在是一种固定确定的权利的话，限制转租就没有什么太大的实际意义。首先...查看全文

问限制房屋转租的情形有哪些？

答

律师分析：下列情况房屋不能转租：承租人拖欠租金的；承租人在承租房屋内擅自搭建的；出租人不同意转租的；双方在合同中约定不能转租房屋的或者未约定是否可以转租，出租人不同意转租的。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人【法律...查看全文

问限制房屋转租的情形有哪些

答

法律解析：下列情况房屋不能转租：承租人拖欠租金的；承租人在承租房屋内擅自搭建的；出租人不同意转租的；双方在合同中约定不能转租房屋的或者未约定是否可以转租，出租人不同意转租的。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人【法律...查看全文

问限制房屋转租的情形有哪些

答

法律分析:下列情况房屋不能转租：承租人拖欠租金的；承租人在承租房屋内擅自搭建的；出租人不同意转租的；双方在合同中约定不能转租房屋的或者未约定是否可以转租，出租人不同意转租的。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人...查看全文

问哪些类型的房地产有转让限制？

答

房地产转让须依法登记取得权证，受让人可为个人、法人、组织。不得转让未登记权证、共有未同意、权属有争议、限制权利、收回土地使用权、法规禁止的房地产。根据《城市房地产管理法》第38条，不得转让以出让方式取得土地使用权、限制权利、收回土...查看全文

问债权转让的限制有哪些

答

法律分析：债权转让的限制，是指下列债权不能转让： 1、根据合同性质不得转让的合同债权。包括：基于个人特别信任关系发生的合同债权；基于特定的债权人行为为内容的合同权利。 2、按照当事人的约定不可转让的债权。 3、法律规定不得转让的...查看全文