房屋租赁合同解除后，当事人应如何维权？-法律问答|晖律网

房屋租赁合同解除后，当事人应如何维权？

回答于2024-04-13 阅读（1596）

律师回答

摘要：房屋转租后各方的权利与义务：出租人有权要求承租人履行义务并从转租中获益，承租人有权要求出租人履行义务并从转租中获益，次承租人享有承租人的权利和履行义务。注意事项包括获得出租人书面同意、转租期限不得超过原租赁期限、承租人享有原合同和新转租合同的权利义务、非独立成套房屋转租需征得同意。

房屋转租后合同当事人有什么权利
出租人：
1、出租人有权要求承租人按照初租合同履行义务。承租人要对因第三人或是二次承租人的原因造成的租赁房屋的毁损直接向出租人承担责任;
2、出租人有权从转租合同中获益。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定“出租人可以从转租中获得收益。”
3、出租人有权监督次承租人使用租赁房屋的情况。虽然出租人与次承租人间不存在合同关系，但根据民法典关于物权支配效力的理论，在租赁房屋由他人用益的情况下，出租人对租赁房屋仍具有间接支配力。
4、在初租合同与转租合同均终止时，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。
承租人：
1、承租人有权要求出租人按照初租合同履行义务，如修缮房屋、负担合理税费等。
2、承租人有权从转租合同中获益。
3、承租人有修缮房屋的义务，它发生于与出租人约定由承租人修房屋时。
4、初租合同终止时承租人有义务通知次承租人。
次承租人：
1、根据转租合同享有承租人的权利，履行义务。
2、接受出租人对其使用房屋的监督。
3、转租合同终止时返还租赁房屋。
房屋转租时的注意事项
1、须获得出租人的书面同意。其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。
2、转租期限一般不得超过原租赁期限。转租行为既以原出租行为为基础，故而受其约束，主要表现为承租人与次承租人之间的转租合同约定的租赁期间不得超过出租人与承租人之间的原有租赁合同约定的租赁期间，此为一般性原则。其例外只能是出租人与承租人、次承租人三方对延长租赁期限达成协议。
3、承租人不退出租赁关系，既享有承担原租赁合同中的承租人权利义务，也享有承担新转租合同中的出租人权利义务。当然，这一注意事项也可以因出租人、承租人、次承租人三方进行协商后予以变更。
4、非独立成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。

延伸阅读

结语：房屋转租后，各当事人享有相应的权利。出租人有权要求承租人履行初租合同义务，监督次承租人使用房屋，并从转租中获得收益。承租人有权要求出租人履行初租合同义务，从转租中获益，并有修缮房屋的义务。次承租人享有承租人的权利和履行义务，接受出租人的监督。转租时需获得出租人书面同意，转租期限一般不得超过原租赁期限。承租人转租后，应维持合用部位的原状，需征得原出租人和相邻使用人的同意方可改变合用部位的使用状况。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百五十八条当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但是无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以请求相应返还。
当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

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