房地产开发企业应在工商部门申请设立并取得营业执照，经建设部门备案审查后取得《房地产开发企业资质证书》，同时还需要在税务部门办理税务登记。《房地产开发企业资质证书》中登记有房地产开发商的资质等级(《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了各级资质的开发范围),公众可向建设部门申请查看。
2、楼盘项目是否合法?
正规出售的楼盘,必须依法取得“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售(预售)许可证》。
想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件,最简单的办法就是登陆房管局网站进行“预售证许可查询”。
3、购房者的知情权包括哪些?
楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。
预售楼盘设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
4、签订购房合同(协议)时应注意的问题?
在订立买卖合同之前,开发商应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。
购房合同应当载明房屋建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
具体内容包括:
(1)当事人名称或者姓名和住所;
(2)房屋基本状况;
(3)房屋的销售方式;
(4)房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(5)交付使用条件及日期;
(6)装饰、设备标准承诺;
(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(8)公共配套建筑的产权归属;
(9)面积差异的处理方式;
(10)办理产权登记有关事宜;
(11)解决争议的方法;
(12)违约责任。
注意:
虽然购房协议、认购协议不等同于购房合同,只是正式合同签订前的预约,但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,如果购房协议、认购协议对以上12项内容有明确约定,应当认定为合法有效的房屋买卖合同。
5、遭遇延期交房时该如何维权?
按照购房合同约定的房屋交付使用日期及其违约责任来执行。
6、收房时应注意的问题?
交付使用时,房地产开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房,违反合同规定的,应当承担违约责任。
同时,房地产开发商还应向购买人提供房地产住宅质量保证书(列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容)和住宅使用说明书。
7、盖好的房子跟合同约定面积不一致怎么办?
已预售的房屋在施工中确需变更设计的,标准不得低于预售合同中约定。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的,应与预购人协商一致。房地产开发商应在变更确立起10日内书面通知购房者,未接到变更通知或接到通知后不同意变更的,购房者有权退房。
根据《商品房销售管理办法》第20条规定,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权退房。购房者不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,3%以内的误差面积,由买房人掏钱补齐,超过3%的部分,由房地产开发企业承担。
产权登记面积小于合同约定面积时,误差小于3%的,开发商退钱,误差超过3%的,超出部分要双倍退钱。
8、房屋公摊和采光问题的说明
对于公摊面积的处理,我国尚无明确法律法规出台,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。普通住宅的一般公摊比例:多层8%—15%;小高层10%—20%;高层15%—30%。
根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定,大城市住宅日照标准为大寒日2小时,冬至日1小时;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。
9、房地产开发商乱收费该向那个部门投诉?
根据商品房销售“一价清”制度规定,配套建设的各项基础设施,包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用,一律计入开发建设成本之中,除购房合同成交价款之外,不得收取其他费用。
购房者若遭遇开发商乱收费,可向当地物价部门进行投诉。
10、房产证该如何办理?
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内、现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,向房管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。由于开发商原因,未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,开发商当承担违约责任。
具体流程如下:
1、领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》,需要开发商签字盖章。
2、到开发商指定的房屋面积计量站申请领取测绘。
3、缴纳公共维修基金、契税。
4、提交申请材料:(1)申请表;(2)购房合同;(3)签订预售合同买卖双方书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税证明;(7)身份证;(9)按揭买房提供银行还贷证明。
购房前必须理清哪些问题
律师回答
摘要：本文介绍了房地产开发企业应如何设立并取得营业执照、五证等资质证书，以及楼盘项目是否合法、购房者的知情权、签订购房合同时需要注意的问题、遭遇延期交房时该如何维权、收房时应注意的问题、盖好的房子跟合同约定面积不一致时如何处理等。最后还介绍了房屋公摊和采光问题的说明以及房地产开发商乱收费可以向哪个部门投诉等问题。
延伸阅读
标题：购房合同注意事项
在购买房产时，签订购房合同是必不可少的一步。然而，由于购房合同涉及到众多法律条款，很多人可能会忽略一些重要细节。以下是一些购房合同注意事项，供您参考：
1. 开发商名称及资质：在购房合同中，应明确开发商的名称及资质，以确保购房权益。
2. 房屋基本情况：房屋的面积、套数、朝向、层数、建筑年代等基本情况应在合同中注明。
3. 房屋价格：合同中应明确房屋的价格，并约定付款方式（如一次性支付、分期付款等）。
4. 付款方式：应明确购房人应支付的款项，包括首付款、贷款、中介费等。
5. 交付标准：合同中应明确房屋的交付标准，包括交付时间、交付条件等。
6. 维修责任：明确开发商在房屋维修方面的责任，如是否承担维修费用、维修标准等。
7. 水电煤气费用：明确购房者应承担的水电煤气费用，以及如何计量、结算。
8. 供暖方式：明确供暖方式，如是否为集中供暖或自学供暖等。
9. 房屋產權：明确房屋產权，包括房屋所有权、使用权、收益权等。
10. 解约条款：约定合同解除、终止的条件，以及双方在合同解除或终止时的权益。
11. 争议解决：约定如何解决购房合同中产生的争议，如调解、仲裁或诉讼等。
12. 其他约定：如有其他约定，如购房折扣、购房奖励等，应在合同中明确约定。
以上是购房合同中需要注意的一些重要细节，如果您在购房过程中有任何疑问，建议咨询专业律师以确保您的权益。
在购买房产时，签订购房合同是必不可少的一步。然而，由于购房合同涉及到众多法律条款，很多人可能会忽略一些重要细节。以下是一些购房合同注意事项，供您参考：
1. 开发商名称及资质：在购房合同中，应明确开发商的名称及资质，以确保购房权益。
2. 房屋基本情况：房屋的面积、套数、朝向、层数、建筑年代等基本情况应在合同中注明。
3. 房屋价格：合同中应明确房屋的价格，并约定付款方式（如一次性支付、分期付款等）。
4. 付款方式：应明确购房人应支付的款项，包括首付款、贷款、中介费等。
5. 交付标准：合同中应明确房屋的交付标准，包括交付时间、交付条件等。
6. 维修责任：明确开发商在房屋维修方面的责任，如是否承担维修费用、维修标准等。
7. 水电煤气费用：明确购房者应承担的水电煤气费用，以及如何计量、结算。
8. 供暖方式：明确供暖方式，如是否为集中供暖或自学供暖等。
9. 房屋產權：明确房屋產权，包括房屋所有权、使用权、收益权等。
10. 解约条款：约定合同解除、终止的条件，以及双方在合同解除或终止时的权益。
11. 争议解决：约定如何解决购房合同中产生的争议，如调解、仲裁或诉讼等。
12. 其他约定：如有其他约定，如购房折扣、购房奖励等，应在合同中明确约定。
以上是购房合同中需要注意的一些重要细节，如果您在购房过程中有任何疑问，建议咨询专业律师以确保您的权益。
结语：房地产开发企业应在工商部门申请设立并取得营业执照，经建设部门备案审查后取得《房地产开发企业资质证书》，同时还需要在税务部门办理税务登记。楼盘项目是否合法?正规出售的楼盘,必须依法取得“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件,最简单的办法就是登陆房管局网站进行“预售证许可查询”。购房者的知情权包括哪些?楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。预售楼盘设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。签订购房合同(协议)时应注意的问题?在订立买卖合同之前,开发商应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。遭遇延期交房时该如何维权?按照购房合同约定的房屋交付使用日期及其违约责任来执行。收房时应注意的问题?交付使用时,房地产开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房,违反合同规定的,应当承担违约责任。同时,房地产开发商还应向购买人提供房地产住宅质量保证书(列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容)和住宅使用说明书。盖好的房子跟合同约定面积不一致怎么办?已预售的房屋在施工中确需变更设计的,标准不得低于预售合同中约定。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的,应与预购人协商一致。房地产开发商应在变更确立起10日内书面通知购房者,未接到变更通知或接到通知后不同意变更的,购房者有权退房。购房者不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,3%以内的误差面积,由买房人掏钱补齐,超过3%的部分,由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时,误差小于3%的,开发商退钱,误差超过3%的,超出部分要双倍退钱。房屋公摊和采光问题的说明:对于公摊面积的处理,我国尚无明确法律法规出台,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。普通住宅的一般公摊比例:多层8%—15%;小高层10%—20%;高层15%—30%。
法律依据
商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。
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