房地产一房二卖能解决吗？-法律问答|晖律网

房地产一房二卖能解决吗？

回答于2024-05-07 阅读（751）

律师回答

摘要：本文讲述了一房二卖的情况。如果在出售人先与两个不同的买受人签订了合同并完成了合同义务,然后办理了房产过户登记手续,那么这种情况可以被描述为“出售人先与两个不同的买受人订立合同并完成了合同义务,然后办理了房产过户登记手续”。一房二卖中,两个房屋买卖合同均属有效,但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满

在一房二卖的情况下,如果出售人先与两个不同的买受人签订了合同并完成了合同义务,然后办理了房产过户登记手续,那么这种情况可以被描述为“出售人先与两个不同的买受人订立合同并完成了合同义务,然后办理了房产过户登记手续”。
一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《民法典》第597条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《民法典》第597条第一款的规定，即属于无权处分行为。
关于无权处分制度，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。
3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。
在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。
如果是开发商将房屋一房二卖的，那么就属于开发商的违约情形，在先买受房屋的购房者可以请求开发商支付相应的违约金，并且也可以和开发商之间解除合同，在后买受房屋的购房者可以请求开发商承担相应的违约责任。

延伸阅读

结语：在一房二卖的情况下,如果出售人先与两个不同的买受人签订了合同并完成了合同义务,然后办理了房产过户登记手续,那么这种情况可以被描述为“出售人先与两个不同的买受人订立合同并完成了合同义务,然后办理了房产过户登记手续”。一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
城市房地产转让管理规定：第十五条商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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