什么是房地产营业税-法律问答|晖律网

房地产营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收。
自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例实施细则》第二十五条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。
一、房产过户费用有哪些
房产过户税费包括：
1．契税（买方支付）
2．营业税（买方支付）
营业税征收税率为5．6％。个人购买超过5年（含5年）的普通住宅对外销售的，免征营业税。
3．个税（买方支付）
普通住房1％，非普通住房或非住宅类房产为1．5％，拍卖房产为3％。
对于个人转让自用5年以上、并且是家庭少有住宅，免征个人所得税。
4．印花税（买卖双方各0．05％）
5．土地增值税：
个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记核心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记核心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税
6．登记费
其收费标准分为住房与非住房。
7．房地产交易手续费
新建商品房的房产交易手续费按照3元／平方米收取，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。
二、如何确定纳税义务发生时间
采取预售销售形式的，为收到预收款的当天。采取现售销售形式的，一般为书面合同确定的付款日期的当天。对于不动产的交易，买卖双方都比较谨慎，正常情况下均签订合同，并且约定也很详细，一般都约定付款日期。亲朋好友之间的买卖可能有不签订合同的情形，或者即时签订了也不是很详细，可能会存在没有约定付款日期的情形。
如果出现此种情况，纳税义务发生时间的确定关键在于“应税行为完成”的理解上。不动产的销售涉及四个基本环节：合同签订、合同生效、交付和物权变动，其中合同生效是物权变动的前提，但合同生效最终却不一定产生物权变动的效果。在四个环节中，交付是相对比较独立的环节，双方只要形成合意，不动产就可以交付。同时，在没有特别约定的情况下，交付是风险转移的标志。由此可以确定，不动产交付给购买方应税行为即完成。
(一)一次付款。
买卖双方在签订合同销(预)售合同时，一次性支付全部购房款的，纳税义务发生时间为收取购房款的当天或者合同约定应当收取购房款的当天。销售方在没有取得销售许可证之前预收定金的，纳税义务发生时间为预收定金的当天。如果将来退回定金的，可冲减当期的应税营业收入。
(二)分期付款。
买卖双方在签订合同销(预)售合同时，约定分期支付购房款的，纳税义务发生时间为合同约定的付款日期的当天。最后一笔付款，有的约定在交房前；有的约定在产权变更的当天。由于产权变更的办理时间，双方无法掌控，一般仅约定为产权变更的当天，而没有约定具体的年月日。象这种情况，能否按照没有约定付款日期确定纳税义务发生时间呢？回答是否定的。如果出售方因某种原因，一直无法给购买方办理产权变更手续，出售方就无权向购买方索要剩余的售房款，并且有可能会因违约而向购买方支付违约金。因此剩余售房款的纳税义务发生时间只能是产权变更的当天。
(三)抵押贷款。
随着房地产市场的持续升温，在商品房销售中，抵押贷款被广泛运用，一手房、二手房均可采用，但小产权房不能采用，因为小产权房属违章建筑，不能取得合法的权属证明。房地产抵押贷款又称按揭贷款，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。购买方以其购买的住房作为抵押物，向银行申请贷款，由银行直接把贷款作为购房款支付给房地产开发企业，购房人按照约定的时间和金额分期偿还贷款。抵押贷款的纳税义务发生时间为开发商收到首付款或合同约定应当收取首付款的当天和银行划入款项的当天。
三、二手房过户费要怎样算
二手房过户费主要包括以下几部分：首先，营业税：税率为5%。如果购买不足5年的二手房对外销售时，要征收相应的营业税，按售房收入全额征收营业税；如果超过5年（含5年）的普通住房对外销售则可以免征营业税；超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额进行征收营业税；第二，契税：金额为普通住宅为销售价的1.5%，非普通住宅为销售价的4%；第三，个人所得税：以转让收入减去财产原价值和合理费用后的剩余金额作为应纳税收入，税率为20%。如果不能提供完整准确的房产原值凭证的，按住房转让收入的1%核定征税。个人转让自用房屋5年以上，并且是家庭少有生活用房取得的所得，可以免征个人所得税；第四，印花税：出售房产时，买卖双方需分别按万分之五的税率缴纳印花税，与此同时，买方还需按“权利许可证照”税目缴纳5元的印花税；第五，其他税种：个人房产交易还需交纳的税种有城建税、教育费附加和地方教育费附加，以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

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