商品房预售是要式的法律行为，需要一定的法定外在的表现形式，才能产生一定的效果。商品房预售人预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同需要书面的形式，正是为了登记备案和过户之用。
需要注意的是，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。如果，将登记备案看成是合同成立的条件，那么，在合同签订并实际履行一部分后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，只承担合同无效的责任。即只能返还已经给付的价款，回到合同签订前的状态，除支付必要的费用外，无法弥补受害方可能发生的损失。而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任。此时，受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。显然，这赋予了受害方更大的自主权。
合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。
商品房预售许可的合法性如何？
律师回答
摘要：商品房预售合同的登记备案不是合同成立的必要条件，但对于保护消费者权益和对抗不善意第三方具有重要作用。未经登记备案的合同无效，只能返还已支付的价款，无法弥补损失。合同备案使预售合同具备对抗开发商转让行为的效力，消费者可依法请求法院裁定其转让行为无效。因此，登记备案赋予了消费者更大的自主权和保护权益的手段。
延伸阅读
结语：商品房预售合同备案的重要性在于确保其对抗善意第三人的效力。预售合同的成立并不依赖于备案手续，但未经备案的合同可能无法弥补受害方的损失。若将备案视为合同成立的条件，一方主张合同无效时只能返还已付款项。然而，若不将备案视为形式要件，受害方可追究违约责任，解除合同并要求赔偿损失，或要求赔偿后继续履行。合同备案登记使预售合同能对抗开发商的转让行为，消费者可依法请求法院裁定其无效。因此，预售合同备案对保护消费者权益至关重要。
法律依据
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
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