2月22日,《中共中央国务院关于做好2024年全面推进乡村振兴重点工作的意见》也就是2024年中央一号文件全文发布,“中央一号文件”的特殊位置仍旧属于“三农”问题。
这其中,涉及农村土地制度改革的内容值得广大农民朋友们关注,今天我们就来着重看看这“宅基地制度改革”究竟是要干些什么。
稳慎推进农村宅基地制度改革试点,规范开展房地一体宅基地确权登记。稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市。推动开展集体经营性建设用地使用权抵押融资......
北京在明律师事务所的在明律师团队认为,这里面主要包括4个方面的改革举措:
1、宅基地“三权分置”改革试点范围将不断扩大
宅基地的“三权分置”不同于农村土地承包经营权的“三权分置”,它是创造性地将农村宅基地的权属划分为“所有权、使用权和资格权”。
所有权仍归村集体,资格权则归享有本集体经济组织成员资格的村民,使用权就被解放出来了,可以由资格权人实际使用,也可以将其出租、入股以实现流转。
这样一来,农民的宅基地将不再单纯用于建房居住,而是同时具备出租、共建房屋后用于民宿、餐饮服务、文化遗产展示等乡村文旅经营的全方位功能,为农民在家门口增收致富创造条件。
2、“房地一体”的宅基地确权登记将规范开展
“房地一体”确权登记将区别于以往土地证和房屋所有权证分离的确权登记形式,像城市那样将房证和地证合二为一,让农民手握崭新的不动产权证书。
需要指出的是,“房地一体”的确权登记主要针对尚未确权登记的农村房屋,已颁发的集体土地建设用地使用证应当是继续有效的。农民朋友们只有完成好确权登记领证这一步,前面提及的“三权分置”、增收致富才会有操作的空间。
3、集体经营性建设用地入市稳妥推进
2021年新修订的《土地管理法实施条例》第37条指出,国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途......鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。
不同于宅基地和集体公益性设施用地,集体经营性建设用地能够出让、出租给本集体以外的投资者在一定年限内有偿使用。它应当以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者,整个流转规则与国有建设用地有许多相似、相通之处。
而值得关注的是,自愿有偿退出后的宅基地在满足本集体成员居住建房需求的前提下,是有可能变更规划调整为集体经营性建设用地进而入市交易的,这是实现“盘活、利用闲置宅基地”的重要途径和探索方向。
4、宅基地的自愿有偿退出、付费有偿使用将扩大试点范围
关于这两种对农民的宅基地权益影响较为直接的政策,农民要着重理解以下两点:
其一,二者针对的主要是“一户一宅、面积控制”原则以外的宅基地或者农民进城落户后长期闲置的宅基地。鉴于部分农民在政策之外多占了宅基地,或者未实际利用宅基地,所以要选择交费或者退出。
而对于农村村民唯一的居住用宅基地,显然是不能试用这种改革措施的。
其二,“自愿有偿退出”必须坚持自愿、有偿两大原则,不能搞强制、无偿。要严格区分宅基地的自愿有偿退出和强制收回,警惕打着“自愿有偿退出”的旗号搞变相强制腾退、收回宅基地使用权的错误做法。
大家记住了,强制收回宅基地使用权是有着严格的法定程序和适用情形的,它不是“改革试点”范畴内的东西。遇到这种情况,大家一定要及时咨询专业律师,有效动用法律武器捍卫自己的宅基地权益。
此外,《意见》还提及了集体经营性建设用地使用权抵押融资的试点。应当说,这个思路要比此前一些地方尝试的“宅基地相关权属抵押融资”靠谱一些。因为按照《民法典》的相关规定,宅基地使用权是不得抵押的,但建设用地使用权是可以抵押的。
这一块儿的改革试点还有比较长的路要走,农民朋友们可以拭目以待,不必急于决定参与与否。
以上就是对中央一号文件中有关农村宅基地制度改革问题的简要解读,农民朋友们要在理解其初步原理的基础上,根据自己所在县(市)发布的具体改革试点政策规定,算清自己参与改革试点的利弊得失,并通过村民自治途径进一步了解相关政策情况,最终作出符合自身实际的选择。这当中遇到法律问题,别忘了及时、尽早咨询律师。
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