警惕二手房交易中的法律陷阱-法律问答|晖律网

警惕二手房交易中的法律陷阱

回答于2024-05-04 阅读（2614）

律师回答

摘要：黑白合同是指合同当事人订立两份以上内容不同的合同，一份对内真实，一份对外逃避税收。在二手房交易中存在风险，卖方承担房价下跌损失的风险，买方面临诚信和违约风险。

1、什么是黑白合同？
所谓黑白合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。
（1）黑白合同的法律地位。目前我国立法中并无黑白合同这一术语，它只是对一种社会现象的概括，其实质是一种交易行为。建设工程领域中黑白合同的出现是合同双方经济搏弈的结果，也是市场经济发展过程中建筑市场逐步走向完善的必经之路，有其深刻的形成原因及复杂的表现形式。
（2）二手房黑白合同的概念。黑白合同通常出现在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫白合同，只供登记用。双方私下留存的叫黑合同，作为交易的真实成交价格。也出现于建筑工程施工合同，特别是挂靠合同。
（3）黑白合同与补充合同不是一回事。白合同只用来登记，真实的成交价是黑合同，两份合同的价格不同，两份合同的签订时间可能是同一天，也可能相隔数天，但大致时间一致。而补充合同是对前一份合同的变更，一般是在合同履行到一定阶段后经双方协商一致而对原来合同所作的变更。在二手房的交易中，双方首先要确定的就是价格，价格确定好之后就不会再有变动，即使签订了补充合同，也多是对付款方式和交房时间的变更，一般不会涉及对房价的变更。因此要将黑白合同与补充合同区别开来。
2、二手房交易黑白合同有什么风险
（1）房屋出售人需要在交易不成时，承担房价下跌损失的风险。这是因为，当事人企图通过做低合同房价蒙骗房地产交易机构，以达到向国家少缴税的目的，损害了国家利益，属规避法律的行为。
（2）买方违约的风险。对卖方来说，由于阴阳合同的房价低于实际交易价格，会大大增加买方的诚信和违约风险。如果买方没有按期自恢复甚至拖欠放宽，那么卖方将会陷入尴尬境地：协商、催讨、买方可能不予理睬；向法院起诉，则会因存在明显的偷逃税行为而受到处罚。

延伸阅读

结语：黑白合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同。对外的一份并非真实意思表示，而是为了逃避税收等目的。对内的一份是真实意思表示。黑白合同在建设工程和二手房买卖中常见。黑白合同与补充合同不同，后者是对原合同的变更。二手房交易的黑白合同存在风险，包括房价下跌损失风险和买方违约风险。卖方需承担房价下跌损失风险，买方则面临诚信和违约风险。请注意，黑白合同是规避法律的行为，会损害国家利益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

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