退的话违约金是房总价的20%，没有签订购房合同，这个肯定是不能退首付的了，一般是延迟交房，开发商证件不全这些情况可以退。一般超过规开规定时间开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求加倍返还订金或支付房款利息。由于开发商方面的原因，买房人在合同约定期限内无取得房屋的产权证，如果有这样的退房条件，就可以要求退房。如果开发商证件不全，就属于违规操作，与买房人签订的合同就无效。如果交房时房屋的实测面积与签约的暂测面积的误差比值不对，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
一、可以退房的情形有哪些
可以退房的情况：
1、实测面积与合同约定面积误差的绝对值超过3％。
2、开发商延迟交房。逾期交房是违约行为，只要超过合同约定的交房期限，就可以要求退房。
3、开发商变更计划。例如，未经业主同意改变房屋结构、户型、空间、尺寸和朝向。
4、开发商五证二书不全。
5、房屋质量不合格或严重影响房屋的正常使用。
不能取得产权证，分为不能或不能按期办理产权证两种。
一次性付款；
贷款买房。
二、购房者可退房的情况有哪些
一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：
1、延期交付房屋；
到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2、开发商开发手续不全导致合同无效；
开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。
3、开发商未经购房人同意擅自变更设计；
4、房屋面积误差超过3%；
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
5、房屋质量不合格导致严重影响使用；
根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
6、房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
只是签了协议没签购房合同可以退吗
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