房屋买卖合同未成立是否需要双倍返还定金？-法律问答|晖律网

房屋买卖合同未成立是否需要双倍返还定金？

回答于2024-04-18 阅读（1216）

律师回答

摘要：房屋买卖合同未成立不需要双倍返还定金，合同无效或被撤销后应返还财产或折价补偿，有过错的一方需赔偿损失。解除房屋买卖合同的条件包括不可抗力导致合同目的不能实现、预期违约和迟延履行主要债务。不可抗力是指无法预见、避免和克服的客观情况。明示或默示毁约和催告后仍未履行也可导致解除合同。在这些情况下，不需要双倍返还定金。

一、房屋买卖合同未成立是否需要双倍返还定金?
不需要双倍返还定金，因为房屋买卖合同不成立，合同的定金条款也不发生法律效力，合同的订立是当事人意思表示一致的行为，当事人应当在公平、自愿的基础上订立合同。合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力，定金条款属于合同的一部分，也没有法律约束力。合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、解除房屋买卖合同的条件是什么?
(1)因不可抗力致使合同目的不能实现。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力可以导致合同不能履行、不能完全履行、不能按时履行。如供货方甲公司(生产性企业)因天灾造成生产线全部毁损，合同不能履行;部分毁损可以视情况确定为不能完全履行;因天灾也可能导致不能如期履行。
(2)预期违约。履行期尚未届满，债务人明示或默示毁约，这种行为被称为预期违约。所谓明示预期违约，是指债务人以通知或声明的方式表示到期将不履行合同。所谓默示预期违约，是债务人以行为表明其到期将不履行合同，比如债务人将惟一的标的物出卖给第三人，第三人善意地取得了标的物的所有权，此时，预期违约人到期不可能履行合同，这就是默示毁约。
(3)当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理的时间内仍未履行。
迟延履行是指债务人在履行期届满后仍未履行债务。当事人迟延履行主要债务，如果继续履行仍能实现合同目的或者债权的履行利益仍然能够实现的情况下，债权人不能径直通知债务人解除合同，而应催告债务人履行合同义务。经催告后，债务人在合理的时间内仍未履行，此时债权人获得单方解除权，可以通知债务人解除合同。催告是债权人向债务人发出的请求履行的通知，合理的期限，是指给予债务人必要的履行准备时间。合理期限的长短，应当根据合同的具体情况确定。
此时，不需要双倍返还定金，由于不可抗力，导致买卖合同的目的不能实现时，需要解除买卖合同。不可抗力是指不能预见，不能避免并且不能克服的客观情况。在合同履行期满之前，一方存在明示毁约的情况，也可以解除买卖合同。

延伸阅读

结语：根据法律规定，房屋买卖合同未成立时，不需要双倍返还定金。合同的定金条款在合同无效或被撤销时失去法律效力。解除房屋买卖合同的条件包括不可抗力导致合同目的无法实现、预期违约以及当事人迟延履行主要债务等情况。在这些情况下，不需要双倍返还定金。因此，根据具体情况，双方应根据法律规定承担相应责任和补偿。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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