楼盘物业可以换掉吗-法律问答|晖律网

楼盘物业可以换掉吗

回答于2024-04-14 阅读（936）

律师回答

摘要：更换楼盘物业公司需要考虑多个因素。不仅仅是单个业主的意愿,而且关系到整个小区的利益。需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经过参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。此外,还需要解除合同,并提前六十日书面通知物业服务人。在更换物业公司时,需要注意程序的合法性,取得协调相关方面及中正级三方的支持,以及更换物管企业各方面工作的交接设计。

关于更换楼盘物业公司的问题,可以参考下述建议:
物业公司更换的问题,需要考虑多个因素,不仅仅是单个业主的意愿,而且关系到整个小区的利益。如果确实认为原物业公司有工作失职的情况,可以与其他业主联合提出更换物业公司的请求。在此前提下,需要组织小区业主大会或业委会进行投票表决,如果多数业主同意,就可以辞退原物业公司,并招募新的物业公司。
二、换掉物业需要什么条件
（一）业主共同决定。选聘和解聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（二）解除合同。业主有解除合同的权利。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。因解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
三、更换物业需要注意哪些
（一）更换程序的合法性
小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
（二）取得协调相关方面及中正级三方的支持
调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。物管顾问、财务顾问，提供专业支持。政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。
（三）更换物管企业各方面工作的交接设计
物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。
（四）交接内容
交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。

延伸阅读

根据《物业管理条例》第二章第六条规定，更换物业需要满足以下条件：首先，业主大会或者业主委员会决定更换物业服务企业；其次，物业服务企业提出书面申请，说明更换的理由；再次，业主大会或者业主委员会审核同意更换物业服务企业；最后，物业服务企业与新的物业服务企业签订物业服务合同。如果物业服务企业未提出书面申请或者业主大会或者业主委员会不同意更换物业服务企业，物业服务合同期限届满后，业主委员会或者业主大会可以决定选聘或者更换物业服务企业。

结语：更换楼盘物业公司需要考虑多个因素,不仅仅是单个业主的意愿,而且关系到整个小区的利益。在更换物业公司前,需要确保业主共同决定,并满足选聘和解聘物业服务企业的条件。此外,还需要解除合同,并注意更换物业的程序和交接工作。如果遇到问题,可以寻求法律、财务和政府等相关部门的支持和协调。

法律依据

商品房销售管理办法：第二章销售条件第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
物业管理条例：第二章业主及业主大会第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
物业管理条例：第三章前期物业管理第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

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