出卖人在购房中承担的权利和义务-法律问答|晖律网

买卖合同成立，出卖人应按合同的约定移交标的物所有权，出卖人应履行以下义务：
1.交付标的物并转移标的物的所有权，买卖双方经协商约定达成一致，在买受人交付了价款后，出卖人应当将标的物的所有权转移至买受人，使买受人不仅实际取得了标的物，而且实际取得了标的物的所有权，如果在买卖合同中对标的物的转移方式没有约定或者约定不明确的
2.确保标的物无瑕疵。是指出卖人交付的标的物的所有权不会被第三人以出卖前的任何理由追索，如果发生该标的物因第三人有追索权而造成买受人损失的，出卖人应承担民事责任。
3.确保按合同约定的数量、质量交付标的物。买受人按约定的价款支付给出卖人货币，是以单价乘以数量确定下来的，出卖人收取了该数量的价款，就必须按合同约定的数量交付标的物，少交，是违反合同约定侵犯买受人权益的违法行为，应当补足，并承担违约责任;标的物的单位价额，是标的物质量的金钱价值，合同中约定的质量要求，是确保出卖人获得收益的保证，出卖人应按合同约定的质量交付标的物，不得降低质量档次交付标的物，因交付标的物不符合约定质量引起的法律后果，由出卖人承担。
4.按约定的期限、地点、方式交付标的物。合同约定的期限，是双方协商约定的，在没有发生不可抗力的情形下，出卖方应按期交付标的物，如果出卖方发生了某种事先未预料到但不是属于不可抗力的情形，需要延期交付标的物，应事先征得买受方的同意，否则承担违约责任。
一、合同解除后孳息问题的规定是什么
孳息采交付主义，交付前产生的归出卖人，交付后产生的归买受人。所有权保留特约的买卖合同中，出卖人将标的物交付给买受人后仍保有所有权，买受人在交清最后一笔贷款后始得到标的物所有权。那么在标的物交付后至交清最后一笔款项前的这一段期间内，标的物所产生的孳息应归买受人所有，而不是归出卖人(所有权人)所有。所以说，对孳息归属权采交付主义与所有权人主义的差别，典型地体现在所有权保留的买卖合同中。
《民法典》
第六百零四条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《民法典》规定了风险转移的基本原则：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。风险负担，是指非可归责于任何一方当事人的原因，标的物发生的毁损灭失的损失承担。风险转移采取交付主义，不仅适用于动产，而且也适用不动产。
(一)交付主义：不同交付方式下的风险负担：
1、现实交付情形下，若为送货上门，自货交买受人处时转移风险给买受人；若为上门提货，自货出出卖人处时转移风险给买受人；若为代办托运，自货交承运人时转移风险给买受人。
2、指示交付情形下，自物权凭证交付给买受人时转移风险给买受人。
3、简易交付情形下，自合同生效时转移风险给买受人。
(二)例外：因买受人原因交货迟延的；出卖人瑕疵履行的；路货买卖；交货地点不明确的；买受人受领迟延的。另外，注意两个问题：出卖人未交付物权凭证以外的标的物单证、资料的，不影响风险负担转移(第147条)。买受人承担风险负担的，不影响出卖人承担违约责任。

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