签订认购书后追讨定金的房屋买卖纠纷-法律问答|晖律网

签订认购书后追讨定金的房屋买卖纠纷

回答于2024-04-09 阅读（998）

律师回答

摘要：该案例涉及商品房买卖合同纠纷。孙姐妹在购买房屋时被售楼小姐告知可以享受七折优惠,并签订了《中惠沁林山庄(住宅)认购书》,支付了定金。然而,在购买后,孙姐妹发现合同条款不公平,要求被告进行修改。被告表示公司统一制作的合同不可能修改,孙姐妹不得不寻求法律帮助。最终,广东淳锋律师事务所的律师发现合同存在显失公平的问题,建议孙姐妹向法院提起诉讼。根据最高人民法院的相关规定,由于不可归责于双方当事人的因素导

2008年10月26日，孙姐妹在东莞市沁林山庄看房时，售楼小姐向她们展示了该房所具有的优势，并声称购房者的小孩在山庄内的北大学校读书，可以享受七折优惠等等。孙姐妹觉得很满意，当即签订了《中惠沁林山庄(住宅)认购书》，并各自支付定金人民币贰万元，各自购买了一套房。
2008年11月19日被告给原告传真了商品房买卖合同(以下简称买卖合同)文本，原告阅读后发现很多条款均显失公平，要求被告进行修改。被告答复：公司统一制作的合同不可能修改，你愿签就尽快，否则就要没收定金。孙姐妹傻眼了，打开认购书一看，上面写着：购方已阅读并认可在现场展示的买卖合同文本，签订认购书后七日内支付首期款并签订正式的买卖合同，否则卖方有权没收定金。孙姐妹以后多次找到售楼处，售楼小姐明确表示已没收定金。
几万元是孙姐妹打工赚来的辛苦钱，自然不甘心就这样被吞了，找到广东淳锋律师事务所陈贵琼律师，询问是否有可挽回的余地。陈律师认真阅读了开发商的合同文本，发现很多条款显失公平，加重了买方的责任，减轻了卖方的责任。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的相关规定，由于不可归责于双方当事人的因素导致合同不能签订的，卖方应该返还定金。于是决定受理此案。
双方焦点及主要证据：
1、我方：证据主要有许多附加条款的房地产买卖合同传真件、本律师寄出的律师函(要求修改合同文本)、订购书及收款收据等。我方主张由于不可归责于双方当事人的因素导致合同不能签订的，卖方应该返还定金。
2、开发商：证据主要有认购书及东莞市统一标准的房地产买卖合同。开发商主张他提供的是标准版本合同，由于购房者自己原未按时签订合同，依法应没收定金;
我方代理词
审判长、人民陪审员：
孙荣翠(原告)诉东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司(以下简被告)商品房预售合同纠纷一案，广东淳锋律师事务所依法接受孙XX的委托，指派本人担任其委托代理人。本人通过调查取证了解案情和参加庭审调查，代理人现提出以下代理意见，供合议庭参考：
一、双方签订《认购书》时，被告并没有向原告展示或解释过任何《商品房买卖合同》文本。
原告于2008年10月25日(周六)晚上来到被告开发的中惠沁林山庄看房，被告的销售人员黄凤玲宣称该房紧俏，地利如何优势，而且购房者的子女在山庄内的北大学校读书，书学费可享受七折优惠等等。原告听信被告，表示想买此房，黄凤玲劝说当晚交纳定金，签订认购书，还说由于时间太晚，其他事宜以后再说，并没有向原告展示或解释过任何《商品房买卖合同》文本、银行按揭条件及所需资料。原告先交付了定金贰万元，回头在被告准备好的《中惠沁林山庄(住宅)认购书》末尾处签上了自己的名字便回家了。
《中惠沁林山庄(住宅)认购书》系被告单方拟订，第二条第五款的内容免除了售房者的义务，而加重了购房者的义务，应属于无效条款。被告不能仅凭此条内容而主张已尽了展示《商品房买卖合同》文本的义务。退一步讲，即使被告已经向原告展示《商品房买卖合同》文本，也没有证据证明他向原告展示的《商品房买卖合同》文本与向法庭提交的合同文本是一致的。

延伸阅读

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结语：2008年10月26日，孙姐妹在东莞市沁林山庄看房时，售楼小姐向她们展示了该房所具有的优势，并声称购房者的小孩在山庄内的北大学校读书，可以享受七折优惠等等。孙姐妹觉得满意，当即签订了《中惠沁林山庄(住宅)认购书》，并各自支付定金人民币贰万元，各自购买了一套房。然而，在2008年11月19日，被告给原告传真了商品房买卖合同，原告阅读后发现很多条款均显失公平，要求被告进行修改。被告答复：公司统一制作的合同不可能修改，你愿签就尽快，否则就要没收定金。孙姐妹傻眼了，打开认购书一看，上面写着：购方已阅读并认可在现场展示的买卖合同文本，签订认购书后七日内支付首期款并签订正式的买卖合同，否则卖方有权没收定金。孙姐妹以后多次找到售楼处，售楼小姐明确表示已没收定金。几万元是孙姐妹打工赚来的辛苦钱，自然不甘心就这样被吞了，找到广东淳锋律师事务所陈贵琼律师，询问是否有可挽回的余地。陈律师认真阅读了开发商的合同文本，发现很多条款显失公平，加重了买方的责任，减轻了卖方的责任。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的相关规定，由于不可归责于双方当事人的因素导致合同不能签订的，卖方应该返还定金。于是决定受理此案。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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