签订商品房买卖认购书后，定金应该这样处理-法律问答|晖律网

签订商品房买卖认购书后，定金应该这样处理

回答于2024-04-10 阅读（1710）

律师回答

摘要：商品房买卖认购书是房产交易双方约定的买房事项，定金具有担保性质，违约会导致不予返还或双倍返还。认购协议书中应约定买卖双方违约情形及处理方式，如买方未按期签约定金不予返还，卖方将房屋转售或再次签约应双倍返还。如果签约时修改确认条件，违约方定金不予返还，买方履约后可抵作房款或退回。如果卖方不具备销售条件或提供虚假证明，定金应返还买方。购房者应审慎审查认购协议书并补充完善，保护自身权益。

商品房买卖认购书是房产交易双方有关买房事项的相关约定。签定商品房买卖认购书后,需要注意哪些问题？定金怎么处理?本文为您整理，希望对您签订商品房买卖认购书有帮助。
由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。现列举几种情形作为一个参考：
1、如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还;如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。
2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果买方违约的，定金不予返还;如果卖方违约的，应双倍返还定金。
3、如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
4、如果由于卖方本身不具备房屋销售(预售)条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。
5、如果由于卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。
6、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
总而言之，在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

延伸阅读

结语：签订商品房买卖认购书时，需谨慎对待。定金具有担保性质，一方违约将导致不予返还或双倍返还。双方应在认购协议书中约定各种情形，保护双方权益。注意：买方未按期签约定金不予返还，卖方违约应双倍返还；任何一方修改确认条件视为违约，买方违约定金不予返还，卖方违约应双倍返还；正式签约后定金可抵作房款或退回买方，违约适用不予返还或双倍返还；卖方无销售条件导致认购协议书无效，应返还定金并承担责任；卖方提供虚假文件导致未能签约，应全额返还定金；双方仅对合同内容难以达成一致而未能签约，卖方应全额返还定金。购房者应审慎审查协议书，并补充完善，独立于正式合同，保护合法权益。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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