签认购书并不是签订合同的法定必经步骤。如果条件允许，可以不签认购书而直接签合同。这样做的最大好处在于，在与开发商的谈判中不至于因为定金的问题而使自己处于被动的地位；
可以从容地与开发商谈判。签《房产认购书》相当于是一种预约，可以避免客户因为合同制定的延误而流失；还可以给双方当事人一个缓冲的机会，在缓冲期内，退房违约的损失也相对减少。
商品房认购书是什么意思
商品房认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。
未取得商品房预售许可证明的商品房认购书有效吗
依据城市房地产管理法和最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人预售商品房必须取得商品房预售许可证明，未取得预售许可证明的商品房买卖合同应依法认定为无效。商品房认购书是一种预约合同，是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺，并非正式的商品房预售行为。由于商品房认购书并非商品房买卖合同，故出卖人未取得商品房预售许可证明，不影响商品房认购书的法律效力。但依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，如商品房认购书已经具备了商品房买卖合同的实质性内容，此种情形下，商品房认购书不应当认定为预约合同，而是商品房买卖合同，出卖人未取得预售许可证明的，该商品房认购书应依法认定无效。
商品房认购书应具备什么样条件
商品房认购书满足条件才会有效力：
1、所购的房地产符合商品房预售条件，即取得《商品房预售许可证》。
2、认购书要具备合同生效的主要条款。
3、内容不违反法律、行政法规的强制性规定。
商品房认购书有什么用
认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。认购书的效力主要体现在以下三个方面：
一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。
二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。
认购书的首付可以退吗，签了商品房认购书还可以退款吗
不可以退。签订了认购协议书，交了首付款，就是合法有效的，是不能退房的。如果想要退房，必须与对方协商，取得对方的同意。即使对方同意退房，买房人也应当承担违约责任，赔偿卖房人的损失，所以，首付款是不能全部退还的。
【法律依据】
《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
