“强制”房屋过户是合法的吗-法律问答|晖律网

“强制”房屋过户是合法的吗

回答于2024-04-22 阅读（2853）

律师回答

摘要：在当前楼市火爆的情况下，有些房主会故意违约惜售，以承担相应违约责任解除合同。如果另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定的情形除外。买卖二手房签合同需要注意什么？律师为你详细解读。

卖方违约后买方是否可以强制进行房屋过户？带着这个问题，我们一起来探讨一下。
楼市年底“翘尾”引发市场恐慌律师解读房产政策谨防签约乱中出错
比世界末日的谣言更令市民恐慌的，是京城楼市的动荡。一股不知缘自哪里的恐慌性购房热迅速蔓延，让二手房买主纷纷出手，缔造出成交量暴涨的楼市神话。
日前，市住建委相关负责人表示，房地产市场今年供需关系基本平衡，“恐慌性购房”系炒作，并处罚了两家违规售楼的开发商。
面对动荡的楼市该如何出手?买卖二手房签合同需要注意什么?本报今天请来市律协房地产开发法律事务专业委员会副主任金律师和京剑律师事务所吴律师，详细为大家解读购房注意事项。
律师解读
卖方惜售违约
买方可要求继续履行
金律师称，在当前楼市火爆的情况下，有些房主见到房价上涨故意违约惜售，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同。
这种情况下，如果另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定的情形除外。
吴律师称，在合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有民法典定解除权。如果因不可抗力等原因致使合同无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，法院会酌情予以支持，但当事人另有约定除外。
税费由谁承担约定清楚
金律师称，国家对于二手房买卖中的税费承担有明确规定，契税由买方承担，个人所得税、营业税等由卖方承担，印花税以及房产交易的手续费等由双方共同承担。但是如果买卖双方在合同中约定税费的承担，亦不违反国家法律规定。
在实际购房合同中，大多数卖房人将营业税、印花税等都转嫁到了买房人身上，所以在买房时要把这些成本也算进去。
另外，对于因政策变更增加税费由哪方承担也要约定清楚。
本市居民能买两套住房
金律师提醒，本市对住房有“限购令”，对已有1套住房的本市居民家庭(含持有有效《北京市工作居住证》的家庭)，持有本市有效暂住证、在本市无住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
银行贷款基准利率发生变化，按揭贷款利率随之变化。
●律师提醒
金律师认为，现在是年底楼市“翘尾”时期，每年到这个时候都会有一个购房小高潮。如果不是急等房用，等到明年年初再出手最好。如果现在急需购房，就应该做到心中有数。
吴律师在此提醒大家，由于二手房买卖过程中问题繁多，国家的法律法规及政策不断调整，市民一定要约定清楚，避免日后有纠纷，最好是在律师的指导下进行交易。
出卖人应注意事项
★出卖人大多通过房屋中介机构寻求房屋交易的机会，建议在居间合同中约定，由居间方负责审查买受人的购房资质，如果因买受人不符合购买资质导致合同无法继续履行，由居间方来赔偿出卖人的损失。
★出卖人应了解买受人的资金、信用状况，避免因买受人不具备购买能力、信贷资质而产生损失。
★出卖人要关注买受人的付款方式，有贷款方式的，贷款利率调高了或买受人贷不下来款怎么办要约定清楚。
★双方都应当约定清楚房屋价格发生大的浮动的情况下怎么办，房屋逾期交付、逾期付款、逾期办理房产证等具体的违约定金如何约定。
买房人应注意事项
★购买前查看房屋所有权证书原件，并了解欲购买的房屋是否存在抵押、查封、租赁等情况。
★如存在抵押，应审查抵押到期或撤销抵押权的时间。
★如存在租赁，应了解是否已经征得了承租人的书面同意、承租人是否书面放弃了优先购买权。
★北京市住房城乡建设委规定，2018年12月18日起，非北京户籍人补缴社保在购房资格审核中不予认可。同时重申：非北京户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的，应自提出申请的上一个月往前推算60个月连续在京缴纳社会保险，且提出申请之月须为正常参保状态。

延伸阅读

根据我国《民法典》第一千零四十条规定，禁止生产经营者生产、销售伪劣产品。伪劣产品包括以下情形：

1. 产品存在严重缺陷，造成他人损害的；
2. 产品存在缺陷，造成他人损害，经修复后继续使用的；
3. 产品不符合保障人身、财产安全的要求，造成他人损害的；
4. 产品存在缺陷，造成他人损害，经警示后改正未果的；
5. 产品未经过检验或者检验不合格，擅自销售的。

违反上述规定，生产者、销售者将面临民事责任。根据《民法典》第一千零四十一条规定，受害人可以要求赔偿损失，也可以要求惩罚性赔偿。若侵权行为同时满足故意和过失两种情形，则从重处罚。

对于生产经营者来说，应时刻关注产品质量，确保产品符合法律法规及标准的要求。若产品存在缺陷，应积极采取措施进行修复，避免损害扩大。同时，应加强内部管理，确保生产过程的规范和产品的质量。对于消费者来说，在购买产品时应关注产品的质量、标识、说明等，确保自身的权益。

结语：在年底翘尾的楼市中，卖方违约后买方是否可以强制进行房屋过户是一个值得探讨的问题。根据律师的解读，如果另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定的情形除外。同时，在购房时买卖双方也要注意税费的承担和房屋限购政策等问题，最好在律师的指导下进行交易。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第五条\t买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

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