当事人对商品房认购书是预约还是本约存在争议的，不应当拘泥于协议书的名称，而应探求当事人签订协议书时的真实意思，对认购协议书内容进行解释，依据《商品房买卖合同解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，对于符合上述规定及而且其他属于名为预约实为本约的情形的，应当认定为商品房买卖合同的本约。
实践中对于商品房认购书系预约还是本约如何判断，应考虑以下几方面：第一，协议签订的时间；第二，双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；第三、对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交付时间等具体的交易条件是否写进合同的内容，是否有明确约定；第四、出卖人是否已经按按照约定收受房款。
对这四项进行综合分析，以判断出双方签订合同的目的，来认定是预约合同还是本约合同。
商品房认购书是预约还是本约？
律师回答
摘要：对于商品房认购书是预约还是本约的争议，应根据协议签订时间、双方意向、具体交易条件和是否收取房款进行综合分析，以判断合同目的，确定是预约合同还是本约合同。
延伸阅读
商品房认购书的法律效力如何确定？
商品房认购书的法律效力主要由以下因素确定：首先，认购书是否符合法律规定的形式要求，如是否经过公证或合法认证；其次，认购书中的条款是否明确、合法且不违反法律法规；再次，认购双方是否具备完全民事行为能力，是否是自愿签订的；最后，认购书是否经过法律程序的认可和批准。根据相关法律法规和司法解释，只有符合上述要求的认购书才具备法律效力。购房者应当在签订认购书前咨询专业律师，确保认购书的法律效力得到保障，以避免可能的纠纷和风险。
商品房认购书的法律效力主要由以下因素确定：首先，认购书是否符合法律规定的形式要求，如是否经过公证或合法认证；其次，认购书中的条款是否明确、合法且不违反法律法规；再次，认购双方是否具备完全民事行为能力，是否是自愿签订的；最后，认购书是否经过法律程序的认可和批准。根据相关法律法规和司法解释，只有符合上述要求的认购书才具备法律效力。购房者应当在签订认购书前咨询专业律师，确保认购书的法律效力得到保障，以避免可能的纠纷和风险。
结语：商品房认购书的法律效力主要由认购书的形式要求、条款明确性、双方行为能力、自愿性以及法律程序认可等因素决定。购房者在签订认购书前应咨询专业律师，确保法律效力得到保障，避免潜在纠纷和风险。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
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