商品房认购(预订)须知-法律问答|晖律网

商品房认购(预订)须知

回答于2024-04-15 阅读（1769）

律师回答

摘要：签订认购书的前提条件及认购协议的基本内容和定金处理。开发商需办妥立项、规划、报建审批手续后方可签署认购书，即使发生纠纷也不会被判无效。认购书应包括当事人信息、房地产位置、面积、价格、预订期限、定金数额及处理办法等基本内容。定金是预订协议的重要部分，如因买卖双方原因未能订立商品房买卖合同，定金按法律规定没收或双倍返还；若因不可归责于双方的事由导致未能订立合同，出卖人应返还定金。

1、签订认购(预订)书的前提条件
房地产开发是一个周期较长的过程，从开发商办妥立项、规划、报建审批手续，到取得商品房预售许可证，必然需要一段时间。根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，实务中，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，那么开发项目的总面积、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标均已确定，即商品房中位置、户型、朝向、结构等对商品房销售价格有实质影响的条件已确定，但尚不具备预售条件，尚未取得《商品房销售许可证》，应当说此时开发商已具备签订认购书即预约合同的条件;但开发项目尚未立项就允许开发商向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的，认购书是建立在空中楼阁上的，缺乏商品房买卖的现实基础，这一阶段签订的认购书与非法融资无异，应当无效。由此可见，签订认购书的前提条件是开发商已办妥立项、规划、报建审批手续。在开发商已办妥立项、规划、报建审批手续后签署的认购书，即使发生纠纷诉至法院，也不会被判无效。
2、认购(预订)协议基本内容
签署预订协议，要注意预订协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订房地产坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。对预订协议内容一定要认真审核，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
3、定金的处理
定金是预订协议中一个很重要内容。一般来说，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
认购书中常常出现订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的定金，但如果认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金即具有定金的性质。

延伸阅读

结语：在签订认购书之前，开发商必须办妥立项、规划、报建审批手续，才具备签订认购书的条件。认购书的基本内容应包括当事人姓名、房地产信息、价格、预订期限、定金数额等。定金在预订协议中具有重要地位，如果因双方原因未能订立商品房买卖合同，定金按法律规定处理；若因不可归责于双方的事由，出卖人应返还定金。当认购书明确约定违约责任和返还规定时，订金和押金即具备定金的性质。

法律依据

商品房销售管理办法：第五章交付第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

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