购买二手房要避免哪些审查出问题-法律问答|晖律网

购买二手房要避免哪些审查出问题

回答于2024-04-19 阅读（1629）

律师回答

摘要：本文探讨了二手房交易纠纷案件数量上升的原因以及购房者在买房过程中需要防范的风险。为确保自身的利益,购房者需要进行必要的调查与审核。购房者需了解房屋的权利状况,审查有无共有权人同意转让的书面材料、司法机关有无依法裁定、决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况、二手房有无抵押等他项权利设置情况以及优先购买权有无放弃证明。此外,购房者还需关注是否存在禁止买卖情形,如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封

近年来，由于房地产市场日益活跃，二手房交易纠纷案件数量也呈现出明显的上升趋势。购房者在买房过程中一定要防范风险，要摸清房屋权利状况，进行必要的调查与审核，以确保自身的利益，最大可能地防范二手房买卖的法律风险。
二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准)，应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人，或者具有异议登记事项。
二、权利限制审查
二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
三、他项权利设置审查
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
四、优先购买权审查
购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
五、有无禁止买卖情形
司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
购房者在买房过程中一定要防范风险，要摸清房屋权利状况，进行必要的调查与审核，以确保自身的利益，最大可能地防范二手房买卖的法律风险。

延伸阅读

买卖二手房需要注意的法律风险主要有以下几点：

1. 房屋产权：二手房的房屋产权可能与原业主不同，因此需要确认房屋的产权状况，包括土地使用权、房屋所有权等。

2. 房屋交易记录：查看房屋的交易记录，了解前一位业主的购买时间、价格、交易方式等信息，有助于了解房屋的历史交易情况，以及是否存在纠纷或法律风险。

3. 房屋抵押：有些二手房可能存在抵押贷款，需要查看房屋的抵押合同，了解抵押物的权属状况，以及抵押期间可能存在的风险。

4. 房屋纠纷：查看房屋周边是否发生过纠纷，如物业纠纷、相邻关系纠纷等，以及前一位业主是否曾经发生过纠纷或诉讼。

5. 房屋土地使用权：二手房的土地使用权可能与原业主不同，需要确认房屋的土地使用权类型、剩余期限等。

6. 房屋建筑年代：二手房的建筑年代可能较长，需要查看房屋的建筑年代、装修情况等，了解房屋的状况及维护费用。

7. 房屋周边环境：查看房屋周边的环境、交通、配套设施等，了解房屋的生活品质及便利程度。

8. 房屋产权纠纷：二手房的产权纠纷可能导致房屋无法办理过户或抵押，需要了解前一位业主的产权状况，以及是否存在潜在的纠纷或法律风险。

在购买二手房时，需要仔细查看房屋的相关证件及合同，了解房屋的历史交易情况及产权状况，以避免可能存在的法律风险。

结语：购买二手房时,购房者需关注房屋的权利状况、共有情况、他项权利设置以及优先购买权等。此外,还要审查房屋是否具有抵押权和其他权利,以及是否存在禁止买卖情形。了解这些风险并采取必要的措施,可以最大程度地防范二手房买卖的法律风险。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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