工业用地转让限制内容概述-法律问答|晖律网

工业用地转让限制内容概述

回答于2024-04-09 阅读（674）

律师回答

摘要：工业用地转让有一系列限制和程序，包括闲置土地处置、投资要求、政府优惠政策、抵押情况、法院查封、违法用地处理、共有土地使用权、土地权属争议等。直接过户和股权转让是两种不同的交易方式，股权转让需要进行尽职调查和担保。国家政策对工业用地转让有明确规定，但具体手续还需咨询当地部门。

1、超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权;或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。
2、超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资(扣除土地成本)未达到投资总额25%的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。
3、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设(含投资超总额25%)的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，并变更或重新签订出让合同(使用权终止日期不变)后方可办理转让过户手续。
4、已办理金融抵押的工业用地不得转让。有第1、2、3项情形的，按上述规定结合省国土资源厅《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》的意见办理。
5、按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。
6、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。
7、共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。
8、土地权属有争议的不得转让。
9、政府已列入收回土地使用权的，不得转让。
工业厂房交易有两种，一是直接过户，和买房子没什么不同;二是股权转让，就是收购土地使用权人的公司，自然公司名下的房产也就是你的了，这样做有法律风险，就是你不知道原来的公司做过什么违法的事情没有，所以要进行律师和会计师做尽职调查，并要求土地使用权人提供不可撤消的担保。这样做可以省下一大笔过户的税费。
目前，在我国对于工业用地转让限制已经做出明确的规定。由上面的可以知道现在国家政策好了很多的，在转让的的过程中也大大的缩短了办理时间，但是具体的转让手续还是去当地有关部门询问较好。

延伸阅读

结语：根据以上规定，工业用地的转让有一系列限制和程序要求。超过两年未动工建设的土地需按闲置土地处置程序或收取闲置费后方可转让。未达到投资总额25%的土地不得转让，需交纳闲置费或继续开发建设。享受政府优惠政策的土地需按原优惠地价标准上限交足差额土地出让金后方可转让。已办理金融抵押、被法院查封或改作其他用途的土地不得转让。共有土地使用权需获得其他共有人同意。土地权属有争议或政府已列入收回范围的土地不得转让。在进行工业厂房交易时，需进行尽职调查并要求土地使用权人提供担保，以降低法律风险。尽管国家政策有所放宽，但具体转让手续仍需咨询当地相关部门。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

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