二手房买卖合同要注意的法律问题-法律问答|晖律网

二手房买卖合同要注意的法律问题

回答于2024-04-17 阅读（1461）

律师回答

摘要：在签署二手房买卖合同时,需要注意的几点事项包括:审查房屋的权属状况、审查房屋价款、其他费用及佣金、明确付款方式、对交房情况进行严格审查、确定违约责任条款和救济方式。在合同中应该对房屋的权属状况、房价、交易税费、中介佣金、付款方式、交房情况进行明确约定,同时明确违约责任和救济方式。

在签署二手房买卖合同时,需要注意的几点事项包括:

1. 房屋的权属状况:主要是指审查房屋是否被抵押或存在其他共同所有人。根据我国法律法规的规定,司法机关或行政机关依法裁定或决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋是禁止转让的。此外,如果房屋是夫妻共同共有的,转让房屋时必须得到所有共有人的书面同意。
第二、注意审查房屋价款、其他费用及佣金，房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
第三、必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
第四、注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
第五、注意确定违约责任条款和救济方式，确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

延伸阅读

二手房买卖合同的法律问题非常值得关注,因为这些合同涉及到房屋所有权的转移和房屋价格的确定,涉及到多个方面的法律问题。

合同的签订需要遵循相关法律法规,必须经过双方协商达成一致,并遵循公平、合法、诚实、信用的原则。如果合同条款存在不公平、不合法或者不诚实的情况,可能会导致合同无效或者被撤销。

在二手房买卖合同中,需要特别关注合同中关于房屋价格的确定方式。如果采用市场价格作为定价依据,需要确保市场价格的公正、透明,并且合同中对于价格的确定方式需要明确具体。如果采用其他定价方式,例如政府定价或者指导价,需要确保定价的合理性、公正性。

此外,在二手房买卖合同中还需要关注合同中关于房屋交付和支付方式的条款。如果对于房屋交付的时间和方式有明确规定,需要确保交付的合法性和有效性。如果采用分期付款的方式,需要确保付款的合法性和安全性。

二手房买卖合同的法律问题需要认真审查和协商,以避免未来的纠纷和风险。如果遇到任何法律问题或者需要法律帮助,建议咨询专业律师。

结语：签署二手房买卖合同时,需要注意的几点事项包括:审查房屋的权属状况、审查房屋价款、其他费用及佣金、明确付款方式、对交房情况进行严格审查、确定违约责任条款和救济方式。在签订二手房买卖合同时,应该充分了解房屋的权属状况,审查房屋价款、其他费用及佣金,明确付款方式,对交房情况进行严格审查,确定违约责任条款和救济方式。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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